熟知非真知
最近，市场上有一个口口相传的看法是，你看地方各级*府拍出来的一个个“地王”，房价能不继续上涨吗？理由是，如果地价上涨而房价不涨，不就出现“面粉”价格高于“面包”价格的现象了吗？再加上一些别有用心的经济学者在中间呐喊助威，更加速了民众对于房价上涨的恐惧。在这种共同预期之下，“预期成本影响价格”原理产生作用，客观上对部分城市房价上涨起到推波助澜的作用。
事实上，“地价持续上涨决定房价持续上涨”的逻辑思路所“印证”的中国自年商品房改革以来的房价单边上涨，就是“瞎猫碰上死耗子”，错误的逻辑“偶遇”了正确的结果，但那只是碰巧而已。如果该逻辑可以成立的话，这个世界上就不会存在赔本的买卖了，更不会出现开发商赔本跳楼的事情了。
笔者立志终生从事从最深处寻求经济真相，觉得有必要把房价涨跌的真谛讲清楚。因为这个世界上有许多事情符合“熟知非真知”（黑格尔）原理。也就是说，大家所耳熟能详的常识，其实是错误的。有些看似反直觉的东西，其实是真实的。
需求曲线：经济学基本假设永远不会成立
欲解开地价与房价之间关系的真相，必须得用一些高等数学的知识进行解释。笔者这么说并不是说是可以用数理方法解决问题。事实上，自从新古典经济学经由马歇尔发展至成熟以来，其理念不断受到经济学其他学派的抨击。笔者意欲通过指出数理解析方法的漏洞来阐明真理。当然，各位读者如果没有这方面知识储备的话也没有关系，并不影响对文章核心思想的理解。
任何理性企业的目标都是在于追求自身利润的最大化，根据数理经济学方法我们可以假设某房地产企业只使用劳动力L与土地要素K，其价格分别为W与r。该房企的利润函数可以表示为：
π=PQ-C=PQ（L，K）-WL-rK
其中P为最终产品价格即“房价”，Q(L,K)为生产函数。对利润函数关于劳动力进行一阶求导可得：
W=PMQ(L)
由此可知，企业追求利润最大化对劳动力的最优投入需满足条件;同理可知，企业欲实现其利润最大化的最优土地资源投入应满足条件：
r=PMQ(K)
W=PMQ(L)与r=PMQ(K)分别代表房地产商追求利润最大化条件下劳动力数量与劳动力价格之间的曲线，即劳动力要素的需求曲线；同时包括土地数量与土地价格之间的曲线，即土地要素的需求曲线。也就是说，为了实现利润最大化，劳动力投入的边际收益需等于边际成本；同理，土地资源投入的边际收益需等于边际成本。
数理经济学分析问题方式最起码存在4个问题：
（1）数理经济学的需求曲线在现实生活中不会存在。需求曲线总是假设其他因素不变，其中一个因素需求变化所引起的价格变化，需求增加，价格下降，需求减少，价格上升。而现实中，其他因素不变，其中一个因素变化的事实不会存在，该现象只会出现在经济学教材与经济学家的头脑中而已。
（2）生产函数中的自变量假定为劳动力、资本，其实其他因素对于生产函数的影响同样不能忽视，如替代品价格、*策面、技术面、社会收入水平等。也就是说除了劳动力、土地资源的需求曲线之外，还有其他需求曲线存在。我们只是假设只有劳动力、土地资源的需求存在而已。
（3）房价各个要素之间总会寻求一个最优组合才能实现利润的最大化，其它要素不变，单方面增加某个可变要素，只会偏离最优比例。
（4）房地产同时具备金融属性，一些同样对房价产生影响的心理因素根本无法进行量化。
需求与需求量是两码事
通过以上分析，我们了解到数理分析方法存在诸多弊端。事实上，需求曲线所表达“需求量随着价格上升倾斜向下”的事实永远不会改变，价格上升需求下降这百分之百是真理，只是说假定其他因素不变，探讨单个因素需求量与价格之间关系只是经济学家的一个抽象而已。在现实生活中，需求是一种“综合考量”，而需求量是“单一考量”。
需求曲线上任何一点都是表达的横坐标（需求量）与纵坐标（价格）之间的关系。也就是说，价格发生变化，需求量也会发生变化，与这条曲线相对应的是需求函数。他可以表达劳动力、土地要素、技术等任何要素的需求函数，也就是会出现许多因素的需求曲线(下图)。但是不可能出现一条需求曲线完全涵盖劳动力、土地资源等要素的综合需求与价格之间的函数关系。如果有这么一条“曲线”的话，在这些要素共同作用之下，它也不一定是一个倾斜向下的曲线，它甚至可以是任何形态，只有其中的单个要素才会满足需求曲线倾斜向下的规律。
总之，需求曲线倾斜向下的确是真理，但是房价中的需求曲线不止一条，每条倾斜向下的需求曲线融合到一起所形成的房价走势图不一定就是单边上涨，它根据不同时空以及其他派生要素呈现任意形态。
不是地价决定房价，而是房价决定地价
通过以上分析，我们已经理解，不是地价决定房价，而是房价决定地价。其实我们也可以打一个非常通俗化的比方来解决房价与地价之间关系的问题，假如有人在南京东路送你一块地，你盖过房子之后，会不会因为别人白送你这块地而便宜的把房子卖给别人，我想你最多稍微低于市场价出售该房子，绝对不会大幅度降价出售的，因为南京东路周边的环境决定了南京东路的房价。再假如你以万1平方买了这块地皮，盖了房子，你会不会以超出南京东路附近房价的价格出售该套房子呢？我想不会的，你卖贵了也没人买，这套房子该卖多少就卖多少，它并不取决于这套房子的地皮售价是多少。
所以，不是地价推高房价，而是房价拉高地价。土地这是价格整体中的一个部分要素，是由于人们对于最终产品的需求，然后才有了对要素产品的需求，要素产品只是最终消费产品的派生需求。有时候恰恰是一些人们“日用而不知”的东西让人们的思维逻辑产生混乱，希望这篇文章能够对经济学界的“拨乱反正”起到一点作用。