引言
在经济学家看来，实物期权理论的含义是什么？其主要特征有哪些？总的来说，在住房存量模型的基础上构建需求供给函数和均衡条件。随着房地产市场金融化，商品住宅成为了投资品，资本资产定价理论同样适用于房地产市场。
一、实物期权理论
（一）实物期权的概念及特征
长期以来，项目价值评估的方法有净现值法、投资回收期法和平均投资报酬率法，其中最为常用的是净现值法，但是DCF法存在一些缺陷，如现金流难以预测、贴现率和无法衡量灵活性等。当其严格的假设和实际情况相违背时，净现值法的应用就存在很大的局限性以及评估结果与实际发展有巨大偏差，这些就会导致投资者将项目价值低估，或者无法将项目投资过程中的灵活性和成长性考虑在内，有时甚至会给出错误的投资决策，丧失投资机会遭受巨大损失。
正是在这种背景下，无数经济学家致力于寻找能够充分量化投资过程中所带来的机会的理论和方法。在一九七七年，有学者在MIT创新性地提出了实物期权，引起了经济学界的强烈反响。一个项目的投资价值来自于两个方面，目前拥有资产的使用和未来投资机会的选择权力，而这个权力一般用期权定价公式来估算。
实物期权从本质上讲仍是一种期权，企业内部战略决策可以通过金融市场规则来有效地做出，实物期权能够避免项目估值错误而造成巨大损失。当公司面临不确定性时，能够及时有效地做出调整就是实物期权的价值。公司选择对自身最好的投资组合来确定自己的实物期权，并在日常经营中运作和管理自己的投资组合，实现盈利，为股东创造价值。
实物期权法是企业管理上的一大创新，它灵活运用了金融期权相关理论，将难以量化的动态管理有效地量化其价值，戏剧性地将未来的不确定性转变成企业的一大优势。实物期权在评估一个项目的价值时，会在测量之后做出柔性的决定，管理项目的人有着主动管理项目的权利，当项目状况表现良好时，选择行使自己的权利，继续投资，以获得企业利益最大化；
反之，选择延迟或者放弃，以达到止损目的。企业处在一个瞬息万变的市场环境里，实物期权法可以将这些不确定性充分考虑在内，那么利用期权定价公式就可以计算出项目投资过程中的期权价值。实物期权模型是决定是否投资不确定性非金融资产的有效方法，因此实物期权有以下五个特征：
1.非交易性
非交易性是其与金融期权的本质性区别，金融期权存在合法的交易场所，而实物期权由于标的为实物资产而无法进行期权的市场交易。
2.隐蔽性
实物期权通常隐藏在要投资的某个项目中，投资的一个机会或投资项目中可能含有一个或多个实物期权，投资者可以根据需要选择其中的一个或多个。
.非独占性
多数实物期权不存在投资者单独享有的情况，往往是市场竞争者共同享有，共享实物期权的价值不仅受到期权定价公式参数影响，还与竞争者市场策略有关。
4.先占性
非独占性导致先占性，即取得实物期权存在先后顺序，最先执行实物期权的参与者获得先声夺人的效应，取得战略主动权和获取最大价值。如外卖市场的美团率先进入市场，前期占据大量市场份额，先占性让其获得了实物期权的最大价值，因此该公司成为了国内市值排名前三的互联网巨头。
5.复合性
一般情况下，实物期权不是独立存在的。不同的项目之间存在联系，一个项目下的子项目也存在联系。
（二）实物期权的分类
学界一般将实物期权分为六类，分别是：
1.推迟投资期权
投资者拥有推迟投资的权利，在不确定性较大时，投资者可以推迟对该项目的投资来等待盈利机会，在获取大量的信息和严谨计算后，再作出具体的投资决策。投资的项目内在价值比传统价值评估方法大。
2.扩张投资期权
在价格波动幅度大，市场前景不明晰的情况下，投资者会选择用少的资金进行试水。像这种为了多获得市场信息，先用小部分资金试探，从而取得选择机会的行为被称为扩张期权。
.收缩投资期权
投资者可以根据市场情况减少投资规模。在将来某个时间段，投资者面对的市场状况比预期恶劣太多时，就可以撤出部分投资，减少投资规模和风险资金，降低投资风险。
4.放弃期权
当继续开展项目会使得盈利情况变差时，投资方可以考虑放弃这个项目，并通过变卖相关资产收回部分成本这个权力就是放弃期权。
5.转换期权
随着市场环境的改变，投资机会也在改变，投资者可以选择不同的方向进行投资。企业面对新技术和新兴产业的出现时，可以利用目前拥有的实物资产做出相应的转型，充分利用新技术投身于新产业。
6.增长期权
许多前期的投资都为未来提供了一系列的投资机会。面对投资项目时，公司应该站在长远的角度，考虑项目投资对公司未来发展的促进作用，员工素质的培养、渠道的打开和品牌效应的打造等都对公司有巨大的战略意义。比如国内一些互联网公司前期为了开拓市场，不惜巨额补贴，占领市场份额后期就能获取大量收益。
二、房地产市场价格价格决定理论
西方有较为成熟的房地产市场价格决定理论，截止目前主要分为四大类：
一是房地产市场价格由宏观经济因素和基本面决定；
二是供求均衡理论；
三是微观视角的特征价格决定模型，房价由面积、区位、配套以及楼层等因素决定；
四是利用房地产住宅的投资属性，将购买住宅看作投资行为，可以通过资本资产定价模型来解释房价。由于本文从供给和需求两个角度出发，分析全国各省市房地产住宅的投资属性和消费属性，故接下来主要介绍供求决定理论和资本资产定价模型。
（一）供求理论
市场经济条件下，在供给和需求两方的互相作用下市场实现平衡，也称为市场出清，此时没有过多供给或需求。根据现代西方供求理论可知，价格及其变动倾向是由供给和需求的数量关系确定的，供求数量的调度受到价格水平及其变动的指导，资源配置根据市场的力量自动调整。当供给大于需求时会出现降价行为，以引起需求的增加，最终达到需求等于供给。
当需求大于供给时，处于卖方市场，供给方会提高价格，需求量降低，最后达到需求等于供给的均衡状态，实现市场动态均衡。根据供需关系原理，住宅商品房的供给和需求量相等时就会实现住宅商品房市场的均衡。此时，形成的均衡价格也就是市场的销售价格，并且也有效地满足了供给方和需求方的心愿。
从理论上来说，当住宅商品房供给方可以且能够供给的住宅商品房数量正好是住宅商品房需求方接受且可以买得起的住宅商品房数量时，住宅商品房市场就会呈现出均衡。也就是说，供求决定理论认为市场上住宅商品房的价格不是事前计算好的，而是根据市场上供求情况由买卖双方共同决定。
（二）资本资产定价模型
资产组合理论和资本市场理论为一九六四年资本资产定价模型的发展奠定了基础，资产定价理论尝试着解释在不确定的情况下人们为未来资产支付的价格，是市场供给和需求相等时的均衡价格。
因为房地产住宅价格是各种因素综合作用的结果，资本资产定价模型有很多与现实情况不适合的假设条件，又因为资产定价理论是套利定价理论最简单的形式，因此，我们采用套利定价理论替代资本资产定价理论。它的理论基础是一种由很多因素作用的资产价格，可以将各个因素分别乘上该项资产价格的影响系数，然后加入无风险收益率，就能够计算出该资产的价值。
购买住宅商品房的消费者不仅仅是因为其有自住需求，还因为其将住宅商品房作为纯粹的投资工具，期望从中获取收益。而房地产住宅属于非易耗品，由资本市场的相互作用确定其价格。根据现代资产价格理论可知，住宅商品房的价格是提供出租获取的租金收入和住宅增值两部分决定的。