我第一次听到欧神这个人的名字，是在年重庆房地产突然火起来的时候。
于是买了几本他的书，订阅了一些专栏。随着研究的深入，发现这个人的思维很有深度，给了我很多启发。
我按照自己的思考，将其进行了系统地整理，希望大家能有所收获。
注：本文内容主要来自他的两本书：《中产阶级如何保护自己的财富》、《如何获得真正的财富》。
01
欧神是上海人，复旦大学高材生，据说是物理系专业。
他的投资理论是“allin”房地产，也就是对房地产市场长期看涨，当然主要集中在一二线大城市。
我将这两本书中，他的投资理论整理成三个部分：空间框架、时间发展以及单点启发。
一、空间框架：就是他投资地产的逻辑体系，分为体、用、术三个部分，可以理解成战略、战术和实操三个层面。
体：指的是经济学，确切的说是奥派经济学（经济学里的一个分支），注重于逻辑推导；
用：指的是他的主场“水库论坛”，用他的原话“一架飞机说明书，比空气动力学研读更厚”；
术：指的是最外围的细枝末节，简化版是他在书中的速成技巧65条。
二、时间发展：主要分为两部分，首先是一座城市的房地产行情，是如何经历懵懂、启动、集体入场的过程；以及从城市自身发展过程来看，如何探寻更深层次的房地产规律，例如重庆的未来方向可能是上海，而上海的前方很大程度上会是首尔等。
三、单点启发：这部分不完全和房地产投资有关，但他关于一些常见事物的思考，确实很独到。对投资兴趣不大的朋友，强烈建议直接跳过去看这部分（后面的07段）。
下面我们就这三部分一一展开。
02
空间框架：房地产投资的体、用、术。
我们先说“体”。
a.欧神极其推崇经济学，将其视为社会科学的皇冠。经济学其实是一门“放弃什么，得到什么”的科学，它和我们的各种选择密切相关。
b.但经济学又是门很玄妙的科学：+A不是A；你倡导A，往往会导致-A。
比如说如果设立地区房屋租金最低指导价，如果很多房东觉得价格太低，就不把房子拿出来出租了，反而变相降低了房屋供应，结果反而因供给的减少，抬高了租金价格。
另外，对一些现象的解释，需要深入理解经济学的精髓：例如年的经济大萧条，那些农场主到底为什么要把牛奶倒到河里去？假如成本是3块/瓶，哪怕按1块来卖，也总比倒在河里，1分钱收不着要强啊！
这其中的经济学原理就是：牧场里的牛奶，和冰箱里的牛奶，是完全不同的两种商品，他们的距离是无限远。把牛奶从农场送到城市的集市，运输成本可能就要1块2（实际上，物流行业在目前的GDP中占比9%左右）。因此哪怕经济萧条时，这杯牛奶可以1块钱卖出去，农场主也不会这样做。因为费了大半天劲，最终还亏了2毛，所以只能倒掉。
因此，经济学有几大要素，价格=f（时间、地点、人物、事情），任何一个要素变了，价格都会变。倒牛奶的分析，是有人混淆了“时间和空间”，他们偷换概念。
c.如果把“体”这部分无限精炼，那么核心就是一句话：交易产生财富。
别看这简单的一句话，实际上蕴含了财富最核心的一些特征。下面还会分析这点，此处先不展开。
03
我们再来看“用”。
这部分是房地产投资的理论基础。
第一，我们需要重新定义财富。
a.财富的第一特征是多维。
它像一块水晶，不同灯光下，有不同的反光，需要通盘考虑。
奥派经济学认为：“效用”是一件很主观的事，除了现金之外，其他任何东西都不能做加法。比如说手中的股票，是不能按市值简单计算其价值的。
什么意思？假如马云要把手中阿里巴巴的股票全部抛售套现，由于金额太大，肯定要分着卖。但只要在特定时间内，待卖股多于待买股，价格肯定是往下走的。同时，他的这一举动可能还会带来示范效应，造成抛售的股票增多，进一步造成股价的下跌。
因此，马云手中10亿美金的股票，最后可能只卖了8亿元。
b.财富的第二特征是质量。
富人思维和穷人思维，有条很明显的分水岭，就是面子和里子。只有穷人才傻乎乎的计算市值。富人追求有质量的财富。他们不会把优质资产换成劣质资产。真要换，一定要求加倍，而不是1:1。
因此这就要求我们：资产只能由差换好；翻倍交易，三折可以买入翡翠，那就囤货，慢慢卖；借贷交易。
贷款买房是亏是赚，关键看现金和房产，哪个涨的更快，也就是看谁未来的质量越高。
c.财富的第三特征是来源于交易，而非生产。
这一点普通人理解起来是有难度的。
萨缪尔森的《宏观经济学》教科书承认，商品从制成到最终交到消费者手中，要差4倍的距离。也就是在人类商业实践中，25%是制造，75%是贸易。“倒买倒卖”才创造了财富的大头。
什么意思？地里种出来2块5的草莓，最后到达消费者的手里是10块钱，那7块5都让仓储、物流、采购商、批发商、超市赚走了利润。但这并不是不好，因为“有了中间商赚差价”，我们才能在北京吃到日本的三文鱼、阿根廷的牛肉。
那将来有没有可能，我们全部通过“抖音”去农民那下单买菜，省掉全部中间环节，倒可以拭目以待。
第二，是房地产投资模型。
a.为房地产市场“建模”并不是一件很容易的事，最核心的一点，我们认为“房价的涨幅来自M2增长”，也就是来源于市场上货币的过量投放。
但每次行情上涨时，总是会从一线城市钱多的地方，往小城市钱少的地方走。俗称“水滴现象”，也就是远近亲疏，货币如水。
b.可惜的是，这一模型存在两个理论缺陷：第一，是一线城市过度上涨；第二，是一、二手不匹配，新房价值虚高，成熟区域的二手房反而估值过低。
c.在这里，我们要讲很重要的一个观点：房价在很大一个范围内，都是可维持的。比如说北京房价均价7千时大家都能活，现在均价7万也没见有什么影响。
房价其实是一个混沌方程式，其中有太多的未解之谜。这个时候，一个喜好，一个社会风俗，就会引发价格的巨大波动。而这些宏观变迁，是完全无法预测，也无法抵挡的。
第三：房地产投资的风险。
房产作为投资品，自身有4个缺陷：不断折旧、新城建造稀释原地段优势、房子只是生活的一部分还有诗和远方、财富越多*治上越劣势被要求财富再分配和加税。
04
术：这部门是具体的实操。
第一，入场前的思想准备工作。
房地产市场和房地产投资市场，根本就是两回事。房地产投资这一个职业，只有在少数几个特大城市中才能存在。房地产投资者只占10%城10%楼盘5%购买人群，人数是非常非常少的。
新手买房的第二个重点是“勤奋”。一直不停地有人问我，该如买房？也有人不停地问我，“房地产投学”这一科该如何入手？我的回答向来很简单，五个字：看房二百套。
职业房地产投资者的主要工作是什么？底层的看法，以为楼市和股票一样，是要翻来覆去“炒”的。而第二层的看法，则是认为房地产投资者以“笋盘”为主。
事情的真相是，真正的职业房地产投资者，80%的时间，在搞钱！所谓“木桶短板”理论，整个系统中最短的一块板，是融资钱不够。多*的特征，是持久的“贫穷”。
第二，选房标准
房屋的指标，分为硬指标和软指标。屌丝选房，不愿意在硬指标（地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料……）上花钱，能省则省，却在软指标（品牌、精装修、广告、处房情结……）上浪费了很多钱。这是屌丝特有的情怀，并最终报应在他们的投资回报率上。
如果以指数描述的话，则房价=大盘指数+板块指数+小区指数。而它们的比重，几乎可以看作房价=大盘70%+板块20%+小区10%。
品质最大的问题是，它无法对抗岁月。一个卖“品牌”“品质”的楼盘，过了5年、10年，你还意思说自己是好楼盘吗？
利润来源：我们的利润，70%出自“凤姐”（老破小），你必须“买入”时就远远低于市场价。所有的利润，在买入的那一刻就已经产生，此后，只不过是价值的恢复。毕竟，体验“冰冰”，愿意为“冰冰”埋单的人，只有30%，而且不是我们可以控制的。
第三：装修问题。
主要分四个步骤：水电隐蔽工程、木工、泥水匠和总装。其中，最令人烦恼的，技术含量最高的，是第一步：隐蔽工程。
关于装修，很多人都喜欢问的问题是：去哪里买才省钱？去哪里买质量有保障，价格便宜？有没有推荐的御用商家？我的回答只有两个字：淘宝。
很多人忽略了一件事，材料的费用，在今天已经越来越不重要了。年，我装修一套51平方米的房子，一共花了3万元。其中，装修费元，人工费元。折算下来，大约是75%：25%，而人力费用在元/平方米。
而前不久拿到的装修师傅关于闵行一套房子的报价如下：材料费元/平方米，人力费元/平方米。
可见，物料成本在近10年并没有明显的升幅，家电费用还在下降，而人力成本几乎翻了一倍，占40%，未来甚至可能占50%以上（亮哥备注：这点需要我们极大