土地双周报第9期:地方推地量大增 住宅土地量价齐跌
本期土地推出同环比:本期整体环比升71%,住宅类环比升73%,本期整体同比升19%,住宅类推出同比升22%。
土地推出年初至今累计:全国16个城市11年至今累计推出土地同比升9%。其中一线同比升6%,二线同比升10%。住宅类用地累计推出住宅土地同比降21%。其中一线同比升9%,二线同比降26%。
本期土地成交环比:本期整体成交环比升6%,其中一线升132%,二线降17%。住宅类环比降6%,其中一线升8%,二线降8%。
本期土地成交同比:本期整体成交同比降44%,其中一线降29%,二线降49%。住宅类成交同比降56%,其中一线降75%,二线降49%。
土地成交年初至今累计:全国16个城市11年至今累计成交土地同比升6%。其中一线同比升17%,二线同比升2%。住宅类用地累计成交同比降26%。其中一线同比升1%,二线同比降31%。
累计土地成交金额:全国16个城市累计土地成交金额同比降13%,一线城市累计同比降11%,二线城市累计同比降14%。
土地财*:除沈苏深外,其余城市土地成交金额占地方财*比重均下降,其中宁杭京沪等下降明显,京穗杭厦甚至已低于08年低点。
成交价格及溢价率:本期全国16个城市平均楼面地价环比升25%,同比降37%。住宅用地平均楼面地价环比升4%,同比降32%,除重庆溢价率达47%外,天津、大连、宁波以底价成交。
流拍情况:本期无土地流拍。11年至今累计16城市流拍180宗,占推出宗数的2.7%,其中住宅流拍66宗。
板块估值安全边际:主流公司11年PE10倍,RNAV折45%。一线11年PE8倍,RNAV折46%;二线11年PE10倍,RNAV折46%;三线11年PE10倍,RNAV折40%;地产+X11年PE10倍,RNAV折48%;商业地产11年PE15倍,RNAV折40%。
土地市场持续的下滑趋势确立,部分地方*府的财*压力已经明显加大,预计土地市场的持续冷清将促使12年地方*策存在松动可能。
地方发债试点*策有助于资本市场提升对城投类上市公司的信心,但在目前制度格局下地方发债只能缓解、尚不能替代土地财*。
地产股票业绩确定性强,最受益于未来*策转暖。而主流公司12年的业绩锁定性比08年高(08年20%,12年65%)。主流公司目前估值和股价已充分反映房价下降35%、销量下降55%的最坏预期。
维持增持,建议持有并逢低买入,未来1年内板块行情将从阶段性向趋势性转变、相对收益向绝对收益转变。