你是不是天天可以刷到未来房价走势的视频、新闻？有说涨的，有说跌的，有些即说涨也说跌，让你自己去猜。要怎么才能看清真正的走势，做出最合理的选择那？下面也试着搭出一个框架，帮大家认清房价的实质。
其实，房价走势离不开一个最基本的原理，那就是供需原理。你一定在中学学过政治经济学，里面就有这个原理，即任何商品的价值都是由供需关系决定的，价格会围绕价值上下波动，即供需原理是反应趋势的。你一定知道，供需原理是一个政治经济学的核心原理之一，但现实中有些商品貌似并没有符合这个原理。就拿房价来说，这些年一直在涨，好像完全没有受到供需关系的影响，但你认真分析，就会发现，我们用错了衡量标准。当你用价格去衡量房子的价值时，就会产生房价一直上涨的错觉，这样也就背离了这个原理的核心定义。所以，要理解这个原理就要对其中的每一个概念有深度认知，并把他们形成一个完整的思维导图。
如何正确看待房价中的供需关系
先来说供给的概念。还以房子为例，现在中国有多少房子这个数据应该不难统计出来，这其中包括已建成的、正在建设的、预计可以建设的和老旧需要改造的，一定能统计出一个实打实的数据。其中，新建、预建住房、二手房、租赁房都是供给，即可以作为商品进行交易的。同样，只要愿意，就一定能获得一个准确的数字，只是现在这个准确的供给数字没有一个官方机构发布，你只能从一些咨询机构去查询。不过，因为这些机构为自身利益考虑，公开的数字都存在着一定偏差，他们只会对普通大众公布对某些预测方向有利的数据，而真实数据则不会告知你。这其中的主要原因还是为了制造出“信息差”，而这种“信息差”是他们可以割韭菜的工具。
你要做的，就是收集足够多的数据，并研判这些数据的真实性和准确性，然后依据真实、准确的数据得出供给趋势，最后得到真正的“供给量”。这样做了，才是真正理解了供给的概念。
再说需求的概念。在房子的需求中，不是简单的只是刚需，还有改善需求、投资需求和投机需求。这其中，刚需和改善型需求是相对稳定的，通过分析各种数据可以得出相对准确的数字，即准确的需求量，但投资和投机的量却是很难判断的。桥水基金创始人达利欧在《原则》那本书中说过，商品的价格是由人们愿意出价多少来决定的。这句话在某种程度上是正确的，因为投资和投机也是需求，影响着需求量，如果这些需求量大，同样会提升商品的价值，导致商品价格上涨，但投资与投机需求又受到刚需和改善需求的影响，因此投资与投机一定不是决定房子价值的主导因素。所以从房子的需求上看，需求不仅包含具有购买意愿的需求量，还包含了获得增值意愿的需求量。
最后说价值的概念。供需对房子价值的影响一定是，供大于求其价值下降，反之就是上升，但一定不能把价值直接等于价格，这样你永远也看不到房子价值的真正趋势。比如，刨除其他因素，你只看刚需和改善需求，按照供需关系这个基本规律，从人口结构和趋势上看，支撑房价上涨的需求量已经不足了，但房价为什么没有出现下降趋势那？就是因为你看到了价格，而价格并不直接等于价值。
那么怎么判断房价的真实走势？
房价应该准确地定义为：房子的价值，而这个价值正确对应的应该是购买力，不是单价金额。打个比喻，有一个地方房子的单价是万一平米，你一定觉得是天价，但告诉你这是在津巴布韦（1人民币等于亿津元），你还会这么觉得吗？就像有人说中国的房价涨到了万津元，你一定觉得是个笑话，如果是真实的，那些没有买房的人一定乐开了花。所以，价值与价格之间存在着一个购买力系数，即房价=房子的价值X购买力系数。用这个公式去看房价，你就会发现，供需原理依旧发挥着主导作用。而用这个公式也能解释近年房价一直上涨的原因，和未来房价的发展趋势了。
从各种官方和媒体上得到的综合信息看，房价中的供需关系已经到达了一个平衡点，从长期看，其“价值”也来到了一个顶峰。如果此时房价仍旧进入了一个温和上涨的态势，一定是购买力系数在发生变化。当然，你要问购买力系数是什么，作为非专业人士我也无法给出具体的、准确的答案，只能告诉你购买力系数包含市场流动资金总量、信贷量、个人现金流、通货膨胀等诸多因素叠加换算，最终得出一个相对准确地反应纸币价值趋势的系数。从这点上看，国家现在稳房价，一是抑制投资和投机的需求，另一方面就是提高人们的购买力，即提高购买力系数，这样就从两方面稳定了房价的预期。
不过，房价涨跌对多数普通人来说影响能有多大，我国现在有房的家庭已经占据了大多数。看房价的涨跌更多是心里上的影响，对实际生活影响不多。所以，这篇文章并不是要真的分析房价的发展趋势，而是希望你学会深入的理解、看待问题，启发你提升深度思考的能力。就如思维导图，复杂的事物推导回去就是一个简单的原理，而一个简单的原理在多重意思叠加状态下也会显现成一个复杂的事物，当我们能够认识到这个事物的本质原理和认清这个叠加的过程时，也就能得出正确的判断并做出合理的选择。当你真正掌握了这种能力时，也就获得了开启人生大门的钥匙。