建立房地产调控五大长效机制
房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的。因此，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生的角度看，还是从维护金融安全的角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。就“如何贯彻落实习近平总书记关于房地产发展的重要讲话精神，探索建立房地产基础性制度和长效机制”这一主题，我总结了以下观点。
一、房地产和实体经济存在十大失衡
习近平总书记在年底的中央经济工作会议上明确指出：“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”在这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为笑出，我认为这一失衡主要表现在以下十个方面。
（一）土地供需失衡
从宏观尺度来看，过去几十年中，我国每年平对有万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，每十多年就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在的不到20亿亩。与此同时，找国每年人均口粮消费约为公斤肉禽蛋奶折合人均饲料粮约为公厅，按13.7亿的人口规模和耕地亩均公斤的粮食单产量来计算，需要17亿亩耕地，再加上对蔬菜、水果的需求，20亿亩耕地就显得捉襟见肘了。我们国家的判断是，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线。为保证国家战略安全，我国土地供应逐步收紧，年供地万亩，年供地万亩，年计划供应万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。我认为城市发展必须把握我国“地少人多”这一国情，加强土地的集约利用，提高土地的利用效率，实现土地资源的优化配置。
从结构角度来看，国家每年的批准供地中约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三：55％左右用于各种基础设施和公共设施，30％左右用于工业建设，实际给房地产开发的建设用地只有城市建设用地的15％，在全部建设用地中只占10％左右。相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15％，商业和住宅类住房用地一般占25％的情况，我国的工业用地显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。
从区域层次上看，城市住房用地并不是向人多的城市多供心点，人少的城市少供应一点，有时*府会逆向调控，对大城市有意控制得紧一些，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一些，这就造成了城市之间资源配置的不平衡。
（二）土地价格失衡
过去十年中一线城市的房价涨了8~10倍，很多时候大家认为这是通货膨胀现象。的确，近十年中M2从10多万亿元涨到多万亿元，增长了近10倍，房价也差不多涨了10倍，从逻辑上判断，好像房价上涨是由货币膨胀造成的。然而，为什么在同样的通货膨胀下，有的商品涨价了，有的商品却跌价了？这与供给和需求的关系有关，对于供过于求的商品，哪怕货市泛滥，价格也可能跌掉一半。货币膨胀是房价上涨的必要条件而非充分条件，是外部因素而非内部因素。
住房是附着在土地上的不动产，地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，地价是决定房价的根本性因素。如果只有货币市场这个外因存在，地价这个内因不配合，则房价是无法涨起来的。因此，控制房价的关键是控制地价。目前，土地升值有些畸形，原因有以下三个方面。
其一，土地拍卖制度本身会推高地价。现行的土地拍卖制度是20世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是能够在*府主导下避免腐败和灰色交易，实现公平公正。但是拍卖制的特点是价高者得，实际操作过程中就会把地价越拍越高。若通过行*手段对土地拍卖价格进行封顶，则与市场化交易规则相违背。
其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价随之越来越高。
具二，旧城改造而来的拍卖用地成本高。城市拆迁的动迁成本会参照这个地区的房产均价来补偿，若这个地区房价是0元/平万米，则拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照0元作为拍卖底价，这样的土地建成商品房的价格往往会到00元/平方米以上。因此，如果靠旧城改造来滚动城市升发，房价肯定会越来越高。
总之，拍卖机制、土地供应短缺、旧城改造循环这三个因素相互叠加，使地价不断上升。
（三）房地产投资失衡
按经济学的经验逻辑，一个城市的固定资产投资中，房地产地资每年不应超过25％，这可以从国际上房地产运行的“1/6理论”中找到答案。正常情况下，一个家庭用于租房的支出最好不要超过日收入的1/6，用于买房的支出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，否则就会影响正常生活。按一个人一生工作40年左右的时间计算，用6~7年的家庭年收人买一套房是合理的。对一个城市而言，GDP也不能全部用来投资造房，正常情况下，每年固定资产投资不应超过GDP的60％，否则就无法持续健康发展。固定资产投资不超过GDP的60％，再加上房地产投资不超过固定资产投资的25％，也符合“房地产投资不超过GDP的1/6”这一基本逻辑。这就是我在重庆工作期间一再强调的“房地产投资不要超过固定资产投资1/4”的理论出发点，并且实践证明这是合理的。
目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60％以上的有5个，占40％以上的有16个，显然高于正常水平。有些城市房子造得很多，而基础设施，实体经济，工商产业没有跟进，出现了“空城”“*城”等现象，一些地方的固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“撒手锏”，而固定资产投资的比重越高，失衡就会越严重。
（四）房地产融资比例失衡
年，全国人民币贷款余额为54.8万亿元，当时房地产员额为10.7万亿元，占比不到20％。这一比例在逐年提高，年全国万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额为26.9万亿元，占比超讨25％。这意味看房地产占用了全部金融资金量的25％，而其贡献的GDP只有7％左右。年，全国贷款增量的45％来自房地产，一些大型国有银行甚全有70％~80％的增量来自房地产。从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入实体经济，这是“脱实就虚”的具体表现。
（五）房地产税费占地方财力比重过高
近些年来，在中央和地方的全部财*收人中，房地产税费约占35％，考虑到房地产税费属地方税、地方费，与中央财力无关，其与地方财力相比较则所占比重过高。全国10万亿元地方税中，有40％与房地产有关，加上3.7万亿元的土地出让金后，13万亿元左右的全部地方财*预算收人中，有近8万亿元与房地产有关。*府的活动太依赖房地产，地方*府财力离不开房地产，这也是失衡的。
（六）房屋销售租赁比失衡
欧美国家所有的商业性房屋中，用于销售和用于租赁的房屋大概各占50％。其中租赁分为两类：一类是开发商开发后自持物业出祖，比如新加坡70％~80％的居民租住在*府持有的公租房中；另一类是由小业主和老百姓购买后出租，改革开放前，我国大部分居民住在*府、集体或企业的公房体系中，产权为公有，住户只有承租使用权。而近十年，我国开发的房产中90％以上是作为商品房，产权房进行买卖的，真正用于租赁的不到10％。这样的市场结构是畸形的。
当前，中国房屋租赁市场有四个不足：第一，作为弱势群体的租赁者缺乏讨价还价的能力，业王可以随意地调整租金；第二，稳定性不够，业主可以随时收回房屋，让租赁者居无定所；第三，租房者由于没有产权，无法享有与房产紧密捆绑在一起的教育、医疗、户籍等公共服务，不能享受与城市居民同等的国民待遇，例如租房者的孩子不能就近入学，户籍在买房入住几年后才能办理；第四，在“有恒产才有恒心”的观念下，百姓认为租房是一种短暂的、过渡的、临时的办法。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。
（七）房价收入比失衡
按照“1/6理论”，用6~7年的家庭年收人买一套房是合理的。但现实情况远非如此。从均价看，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市的房价收人比往往已达40年左右，这个比例在世界上已经处于很高的水平。考虑房价与居民收入比时，必须要用高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。有人说，纽约的房子比上海还贵，伦敦海德公园附近的房价也比上海高，但应当注意的是，伦敦城市居民的人均收入要高于上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比仍在10年以内，我国却高得离谱！二线城市房价收入比高达40年左右，20多个二线城市都在25年左右。当然，也有一些小县城在5~6年左右，甚至“空城”“*城”中的房子难以卖出。大家经常说的房价高主要指在一、二线城市或者三线城市中的一些活跃城市，由于各种原因使房价收入比变高了进而产生了不均衡。
（八）房地产内部结构失衡
在一二线城市，由于土地供不应求，房产开发量也供不应求，在限卖限购的情况下其房屋库存去化周期只有三四个月，一旦放开便会无房可供；而有些城市的库存去化周期为十几个月，甚至三四年。这是一种不均衡，是一种资源错配。只有为供不丕应求的城市多提供土地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。
房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，*府和企业应当有比较明确的预测信息来进行供给。比如，一个城市该建造多少住宅呢？对于有几百万人的大城市来说，人均住宅面积大致在40平方米，如果个城市只有万人，建造万平方米的住宅就足够了。如果现在已有万平方米，每年再开发0万平方米，五年后就变成0万平方米，这样肯定会过剩。因此，*府规划时不能只追求短期GDP，应该以人均40平方米作为底数来确定总住宅面积，最多上下浮动10％~15％，不能由着房地产开发商蛮干。再比如，一个城市该建造多少写字楼呢？一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，对大城市而言，每平方米写字楼的成本高一些，其资源利用率也会高一些，可以按每平方米4万元GDP来规划。另外，商场的面积也应该基于商业零售额来确定，可以按每年每平方米2万元的销售值计算，要算好投入产出。一些城市的开发商在城市中大量兴建写字楼，一搞大卖场就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，而地方*府不加限制，这是乱开发、好大喜功的代表，
（九）房地产市场秩序失衡
有的开发商在利益驱使下，将原来规划为写字楼的用地改建为住宅，原来规划为工业用地的改为商业用地，将原定1:2的容积率改为1:3、1:4，甚至1:10。虽然这此行为最后都会被*府罚款，但是往往罚不抵收又法不责众，不管是开发商勾结*府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，这类乱象都屡禁不止。
有的开发商销售房屋时把房子“切碎”卖或者搞售后返租，实际上是高息揽储的行为，但老百姓觉得很划算，容易上当，一旦出现坏账，这就变成了社会的不稳定因系；有的开发商在融资时，不仅向银行借、向信托借、借高利贷、发债券，还把手伸向理财资金、小贷公司，甚至在公司内部向员工乱集贷，在社会上骗老百姓的钱；还有一些开发商把本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的项目一拖再拖，把地一直囤看，等十年后地价涨了十倍便可坐享其成。上面提到的种种乱象亟须加强管理。
（十）*府房地产调控失衡
经济下行的时候，*府希望刺激房地产；房地产泡沫积聚的时候，*府又想稳住或者压一下，如果相关*策经常变动，就无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念和家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏，最后只能是南辕北辙。另外，一些地方*府习惯采取行*性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候仅在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是以府在调控方面的缺陷。
以上房地产行业存在的十大失衡会造成很多不良后果。第一，高昂的房地产成本会恶化实体经济投资环境，使实体经济脱实向虚。第二，加速了房地产泡沫积聚，社会上的资金不再投向实体经济，而是各行各业都转向房地产。第三，实体企业的职工因房价过高买不起房子，会逼迫实体经济搬离高房价地区。长期来讲，房地产价格按GDP增长率和城市居民收人的实际增长率同步增长是符合经济规律的，泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。
二、建立房地产调控五大长效机制
应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？年底，习近平总书记在中央工作会上明确要求：“坚持‘房子是用来住的，不县用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。”这一重要指示是我们做好房地产调控和房地产管理体系改革的总遵循。找们必须围绕房地产的功能定位，厘清主要矛盾，搭建四梁八柱，配套*策措施，才能实现房地产市场的长期平稳健康发展。结合对习近平总书记重要讲话精神的理解，我认为当前有五项基础性制度尤为重要。
（一）长效机制之一：土地
第一，控制土地供应总量。一个城市的土地供应总量一般可按平方米/人来控制，这应该成为一个法制化原则。土地供应要做到“爬行钉住，后发制人”，不能根据长官意志和主观臆想去调控。如果一个城市有能力把人口集聚到万，而以前只有万平方干米的土地供应，那么今后若干年内，就逐步增加土地供应来补上这个缺口。不能做到“爬行钉住”就可能导致土地资源的错配。
例如一个城市现在有万人口，但计划未来有城市人口万，并以此认为应有总计平方千米的土地供应，结果今后十年里真的多批了平方千米土地，但是计划新增的万人口却没来，甚至原来的万人还走了一些，这就造成了土地资源的错配。规划意图能否落地，不仅是十地问题，而日涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。
在这些因素中，土地应是殿后因素，而不应成为招商引资盲目扩张的领头羊。总之，土地供应总量应当爬行钉住人口增加，而不是违反经济规律去逆向调控。土地指标不应该在各城市间平均分配，而是要看哪个城市人口多，增长快，应按照产业跟着功能走，人口跟着产业走，土地跟着人口和产业走的原则，形成一个比软完整的土地调控逻辑链条。
第二，控制用地结构比例。对于人均平方米的城市建设用地，应有55平方米用于交通、市*、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要，工业用地应控制在20平方米以内，并且每平方千米要做到亿元产值。这方面要向上海学习，早在20世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划面积为10平方千米，当时就要求每平方千米至少有亿元产值，实际上金桥工业区到年的产值就达到0亿元了。
反观现在的一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方千米只有20亿~30亿元的工业产出，用地浪费太严重，一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地面积倒逼下来。这样一来就会有25平方米用于房地产开发，比过去供地增加了10平方米，其中的20平方米用于建商品住宅，另外5平方米用来搞商业开发。在这种用地结构下，0万人的城市会0平方千米的建设用地，可以有50平方千米的商业设施用地和平方千米的住宅用地。如果容积率平均为1:2，平方千米的住宅用地相当于4亿平方米的建筑面积，即人均住房面积为40平方米，这应当是一种平衡的模式。
因此，要改变以往为了GDP大规模招商导致工业用地占比太高的情况，把城市建设用地中的20％用于住宅开发，5％用于商业开发，并把这个比例作为法制性的用途规则确定下来。
第三，控制拍卖土地价格。一般来说，楼面地价不要超过当期总价的1/3。如果地块周边当期房价为1万元/平方米，那么地价拍到3元/平方米时就要适可面止，否则就会人为推高房价。限价绝不是依据长官意志随意指定一个限制价格，*府不应在土地方面去推高房价，而应让地价跟看房价慢慢走。当土地的供应是比较充分合理、有效的时候，如果地价高了，就把*府的储备地多卖几块来平衡一下；当旧城改造的拆迁成本很高时，*府不能为了不亏本而抬高地价，而应从城郊接合部的出让土地收入中拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造的成本。题内损失题外补，*府看似吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终会推动城市的长期健康发展。
（二）长效机制之二：金融
第一，坚决守住开发商用自有资金拿地这条底线。开发商搞房地产的资本金和社会融资比例一般应该在1:3，而现在全国房地产的平均融通量保守估计在1:9，甚至有的开发商可能达到了1:50。举个例子，一块地价值10亿元，开发商自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借，然后把这块地抵押给银行贷款6亿~7亿元，造好房子后通过预售把抵押贷款拿过来。在这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款，最终，整个开发流程中的融资杠杆就可以加到1:9。“地王”不断出现的背后不仅是土地短缺和拍卖机制的问题，还与无限透支的金融有关。因此，只要守住一切买地的钱绝不许借债这条底线，现在M2中的大量资金就不能进人房地产了。土地拍卖时首先核查开发商的资金血统，只要资金是借来的，就不能参与拍卖活动。这样一来，土地的恶性竞争和“地王”现象就一定会减少一大半。
第二，坚决防止开发商多账户借款。开发商在开发过程中发债券、从银行贷款的行为算是比较规范的，但有时候会通过私募基金融资，明股实债，有时候还会通过理财贷金、高利贷来融资。如果一个开发商30％的资本金是清晰的，70％的贷款基本是从银行、信托、债券市场中得来的，则其融资方面基本符合要求。但是如果一个开发商涉及几十家甚至上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50％以上，就说明其账户处于危机状态，对这种开发商必须提高警惕，观察其是否有高息揽储、“一女二嫁＂卖房等违规行为。
第三，认真管好住房抵押贷款。对房地产信贷市场调控最直接最有效的办法是合理设定首付与抵押之间的杠杆比。如果这一比例过高，如零首付，就会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；如果这一比例过低，如零抵押，则会使老百姓买房困难，在宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。
因此，应根据不同需求层次和房价走势，实施差别化的抵押制度，把握好不同情况的比例，比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买。要做好这一点，需要在贷款情况和收入核定问题方面加强基础性制度建设。美国的银行数量远远多于我国，但并不是每个商业银行都做抵押贷款业务，美国房利美、房地美、联邦住房贷款银行、*府国民抵押贷款协会等五大房贷金融机构就占到全部住房贷款的70％以上。这样一来，老百姓的抵押贷款情况就可以一目了然。
在我国，任何银行都可以做抵押贷款业务，一个客户可以在重庆工商银行抵押买房，同时在上海建设银行抵押买房，还可以到海南招商银行抵押买房，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查其贷款情况。我国的银行对老百姓抵押贷款的管理是比较粗放的，从贷款所需的收入证明可以看出这一点，美国、欧洲通过查税单或工资单来核定抵押贷款额度，而我国是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明的情况，甚至有银行直接以假图章帮助客户造假。
（三）长效机制之三：税收
第一，形成高端有通制，中端有鼓励，低端有保障的差别化税率体系。高端有遏制，是指对别墅这样的高档住宅实行有差别的税收*策，如果普通商品房的交易契税税率是1％，那么别墅就收5％，如果三五年卖掉，交易契税可以再升到8％，香港就是通过不断递增的印花税税率让人不敢炒房。中端有鼓励，是指让一般老百姓买得起自住房，今后的税制改革应采取抵押贷款自住普通商品房抵扣所得税这类*策，这也是全球通行的房产税*策。低端有保障，是指不仅不收税，*府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。
第二，适时征收房产税或物业税。这样做有四大好处：一是健全税制，欧美国家的直接税往往占总税收的40％，而中国普遍是间接税，征收物业税这类持有环节的直接税符合国际经验；二是有效遏制投机性炒房，以1％税率来计算房产税，一套价值万元的房子即使十年翻番到万元，账面上看是赚了万元，但由于升值过程中有房产税，买卖过程中有契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低；三是持有环节成本的提高有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场；四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态带来巨大调整。总的来说，房产税应包括五个基本原则。其一，对各种房子要增量存量一起收。其二，根据房屋升值额度计税，若按1％的税率计算，价值万元的房屋就征收1万元，升值到万元税额就涨到5万元。其三，越高档的房屋持有成本越高，税率也要相应提高。其四，中低端房屋要有抵扣项，使占全社会70％~80％的中低端房屋交税压力不大。其五，房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。
第三，*的十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收*策需跟进。比如一亩农村集体建设性用地拍出万元，不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密相关。国有土地出让收入在扣除征地动迁成本后，是用于修建地铁、学校等公共基础设施，因此，农村集体建设性用地拍出价值全部归农民和集体经济组织显然是不合理的。另外，对于不同区位的地块，由于使用目的不同，其价格也不一样。比如搞金融商贸设施的地块拍出万元/亩，搞学校文化设施的拍出50万元/亩，这样对两个地方的农民和集体经济组织也是不公平的。欧美国家和我国台湾都要征收土地增值税，即在扣除成本后，增值50％以内收40％的税，增值50％~％收50％的税，增值％以上收60％的税。目前我国土地增值税法尚未出台，土地增值税的暂行条例虽然在年已经颁布，但农村集体建设用地与城市国有土地同等入市。同权同价拍卖后，如何征收增值税，并未明确，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。
（四）长效机制之四：租赁市场
第一，完善*府公租房体系。国家曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设指出，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20％左右。落实好这一要求不仅可以立分彰显房地产的公共产品属性，让城市中困难家庭的基本住房需求有了保障，同时公租房配置好后必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系发展，整个住房供给系统会较为平衡。总的来说，公租房建设应把握好以下五个要点。其一，总量上，按照覆益20％的城市人口、人均20平方米的要求来配套，万人口的城市建万平方米左右就足够了。其二，服务对象应包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房闲难户，这些对象特征明显，核定容易。其三，医院、学校、派出所、居委会等公共服务设施和机构，一步到位。其四，集聚区布局合理，公租房与商品房大致按照1:3来搭配，学校、医院等公共设施共享，不能把公租房变成贫民窟。其五，合理收取物业费，一般定价为同地段商品房的50％~60％，租金占低收人家庭年收入的1/6左右。比如，一套50平方米的公租房，租金15元/平方米，月租金需元，对于城市较低收人的群体不会有太大的租房压力。对于*府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨时，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。一般而言，公租房60％左右的建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。在新加坡，租户可以把五年以上的公租房买下变成共有产权房，如果这个共有产权房要出售，则只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，*府再出租给新的保障对象，如此循环往复，就能持续做下去。
第二，培育商品房租赁市场。开发商并不是不愿意持有房产搞租赁，而是开发商主要依靠的融资开发模式决定了它做不了持有房子的出租者。对于1:9的融资结构来说，房子造好后，开发商就必坝尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。中国商品房租赁太少，很大的一个原因是和开发商的资本结构有关。从这一角度出发，*府首先应让开发商进入1:3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，这样不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。同时，对于搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励*策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等；对老百姓二套房出租也应该有鼓励*策。此外，要从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇。只有建起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。
（五）长效机制之五：地票制度
我国人口众多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下我们要做好两件事：一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地的集约利用；另一方面，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。在过去一两百年大规模的城市化进程中各个国家和地区的耕地不但没减少，反而有所增加。出现这一现象的原因在农村，由于农村居住分散，人均建设用地在~平方米，而城市用地比较集约，人均用地在平方米左右。理论上讲，一个农民进城可以节约多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。但是中国农民“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。我认为，地票制度可以较好地解决这一问题。地票设计要遵循三个原则：一是要体现农村土地的公有制性质；二是农民是农村改革的主体，要保护好他们的利益；三是农村土地要严格实行用途管制，地票的交易对象是建设用地，不涉及任何耕地。按照这三条原则，经中央批雅，重庆开展了地票交易的探索，所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所父易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。地票形成和使用的四个基本坏节为：复垦——验收——交易——使用。通过这个过程，农民进城了，农村闲置的宅基地和建设性用地变成了耕地，被开发的城郊接合部的耕地面积小于农村复垦的耕地面积，耕地总面积就增加了。
一方面，地票制度县有反哺“三农”的鲜明特色，主要体现在以下五个层次。
第一，落实了最严格的耕地保护制度。地票制度将用地模式由“先占后补”变为“先补后占”，避免了过去占多补少甚至只占不补的现象。经过几千年农耕文明的发展，我国可垦土地已经基本开发完了，耕地后备资源匮乏，为了完成占补平衡指标，有的地方开垦25度以上的坡地林地，还有的甚至把弯弯的河道拉直，把湾滩变粮田，这样不仅破坏了生态，所得耕地质量也令人担忧，几年后又不得不退耕还林。“地票”解决了耕地复垦的后备资源不足问题，同时由于农村闲置住宅、废弃学校、乡镇企业所处的地方大多地势平坦、水源充足，复垦后既无破坏生态之忧，也能保证补充耕地的质量。
第二，打破了土地资源配置的空间局限。地票作为一种虚拟的标准化交易品，具有虚拟性、票据性和很强的辐射性，通过土交所实现交易，可以让身处千里之外偏远地区的农民享受到大城市近郊的级差地租。
第三，赋予农民更多财产权利。增加农民收入，关键是提高农民·财产性收入。重庆每亩地票均价20万元左右，扣除2万多元的复垦成本，净收益大概为18万元。这笔钱按15:85的比例分配给集体经济组织和农户，每亩地农民能拿到15万元左右，这是一笔很大的财产性收入。同时，地票作为有价证券，可用作融资质押物，为农房贷款的资产抵押评估提供了现实参照系，从而解决了农民信用不足的问题。
第四，支持了新农村建设。危旧房设道，易地扶贫搬迁历来是新农村建设的难题，主要的原因是农民手里缺钱。实践中，重庆把农村闲置宅基地复垦与农村危旧房改造、地质灾害避险搬迁、高山生态扶贫搬迁等工作有机结合并共同推进，达到了“一票”带“三房”的效果。
第五，推动了农业转移人口融入城市。通过土地复垦和地票衣易，农民工进城有了“安家费”，相应的养老、住房、医疗、子女教育及家具购置等问题，都能很好地解决，无疑可以让转户居民更好地融入城市。
另一方面，地票制度在城市房地产调控，特别是土地供应方面发挥了重要作用。近几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足。地票制度可以在相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门用于房地产开发时的征地需求，从而解决了房地产开发用地不足的矛盾。
以重庆为例，近几年，国家下达的重庆建设用地指标在16万~17万亩，实际使用中，重庆优先保证基础设施和民生项目用地，合理保障工矿仓储用地，能够用于房地产的土地极其有限，只有近2万亩。不过，由于有了地票制度，每年可市场化供地2万多亩，很好地补充了住房建设所需用地。重庆包括万州区、涪陵区在内的二三十个中小区域实力相对较弱，城市开发都是用国家下达的新增建设用地指标，主城区作为近千万人口的特大城市。每年2万多亩房地产批租指标基本上全部来自地票交易。这就相当于重庆房地产开发的土地指标多了一倍，土地供应量增加了一倍，房地产调控能力大大增强。重庆的这项探索，目前已纳人国家《深化农村改革综合性实施方案》予以推广。
以上这五个方面的制度化安排，按照中央的要求，把四梁八柱搭建好，形成供给侧结构性改革的长效机制，再逐步形成法律法规。我用应该有房地产税法、住房法、房屋租赁法来将一些基础性制度和长效机制固化下采。我相信，只要按照中央要求，各有关方面靶向施策，精准发力，打好调控组合拳，中国房地产市场一定会持续健康发展，人民群众的获得感、幸福感一定会越来越强。
房地产开发企业要摒弃八种运行方式
从20世纪90年代以来，房地产业对加快我国城市化进程、推动经济发展起了非常大的作用。在这个过程中，房地产企业自身得到不断壮大，有了长足发展，与此同时，一些房地产开发企业也染上了盲目扩展、粗放建设、高债务发展等问题。对此，以习近平同志为核心的*中央高度重视人民的住房问题，总书记多次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定”。当前，中国特色社会主义已进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代。新时代下，行业发展大势有变，房地产企业不能再靠旧模式发展，也走不通了，转型升级成为必经之路。
对于房地产企业该如何运行，如何与时俱进适应新时代要求，摒弃过往盲目的、粗放的不合理的运行方式，我做了一些思考，总结为房地产开发企业要摒弃八种运行方式。
第一，避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要