在中国，要窥探别人的家庭财富，无须多问，只要打听到“有多少套房子”、“房子在哪里”、“面积有多少”等关键信息，就会心中有数，三六九等排序。
因为房产是中国绝大多数家庭的核心资产。
据国家统计局最新统计数据，00年中国商品房销售面积达到万平方，比上年增长.6%。其中，住宅销售面积增长.%，销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
销售额方面，00年中国商品房销售额达到亿元，累计增长8.7%。其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.%，商业营业用房销售额下降11.%。
受疫情影响，年初房地产停工停售，前5个月全国房地产开发投资增速呈现负增长。随着疫情的好转，房地产投资增速转正且不断升温，开发投资同比增速连续6个月维持正值。1-11月份，全国房地产开发投资亿元，同比增长6.8%。其中，住宅投资亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。
全国商品房销售面积、销售金额两条曲线也呈“深V”走势。新房销售额从00年8月开始回正，销售面积则在10月回正，反映出00年新房价格逐步走高的态势。
图年至00年11月重点城市群新建住宅均价环比涨幅
从梯队城市表现来看：⑴一线城市表现出较强韧性，疫情后市场迅速回温，00年1-11月一线城市价格累计上涨.77%，同比扩大.4个百分点；⑵二线部分城市受制于*策收紧，市场降温，1-11月二线城市价格累计上涨.%，较去年同期收窄1.1个百分点；⑶三、四线代表城市价格累计上涨.6%，涨幅较去年同期收窄1.5个百分点，同比增幅在各梯队城市中最小。
全国热点板块而言，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。
图年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势
00年1-11月重点城市商品住宅成交面积降幅收窄，长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比分别增长5.5%、0.7%，是支撑50城市场规模的主要力量。长三角地区受益于疫情后供需两端支持性*策落地更早，月起市场规模恢复幅度即较为突出，直至6月，同比增幅均明显领先于50城及珠三角地区；下半年，受区域内热点城市调控持续收紧影响，加之压制需求高位释放后支撑度减弱，长三角同比领先优势不再突出。而珠三角地区核心城市调控虽也有收紧，但深圳城市规划定位高，新房资源稀缺，供应大幅放量带动需求积极入市，加之随着深圳、东莞调控收紧，广州区域人才*策的放松吸引置业需求积极流入，下半年以来珠三角地区代表城市商品住宅成交规模同比增幅持续领先于50城整体及长三角0个百分点左右，短期市场活跃度较高。
00年0个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间（万元）
图
注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。数据均为1-10月统计数据。
0个代表城市中，成都、沈阳、西安、苏州及无锡等城市成交套总价均值及中位数涨幅较为突出，济南楼盘成交套总价均值与中位数均较年明显下降，市场行情延续分化态势。
具体来看：⑴一线城市中，上海套总价均值和中位数分别以及47万元居0城之首，北京套总价均值和总位数均有所上涨，深圳和广州楼盘成交套总价均值则分别下降1.5%、1.9%至57万元、17万元。⑵二线城市中，济南成交套总价均值与中位数分别较年下降10.8%、17.%，降幅在0个代表城市中最为显著；而苏州、成都、沈阳、合肥等地套总价均值与中位数涨幅均在两位数水平，其中苏州在中高端项目集中入市带动下，套总价均值与中位数较年分别上涨19.9%、.6%，涨幅均居二线代表城市首位。⑶三线代表城市中，东部发达城市群内三线城市套总价涨幅较为突出，其中东莞、佛山套总价均值均较年上涨10%以上。
整体来看，00年，除济南外，其余9个代表城市楼盘套总价均值或中位数均较有所上涨，但下半年调控收紧综合影响下，套总价涨幅趋稳态势较为突出。目前90-10平方米产品仍占据市场主流地位，但值得注意的是，疫情的发生推动了高端改善需求的释放，代表城市中多数城市-00平方米及00平方米以上产品成交套数占比有所提升。
从房价涨幅、成交量及房产价值等统计数据可知，“北上广深”的房产投资仍是全国房产的标杆，即便遭遇百年之变局的新冠肺炎疫情，“虹吸效应”依然显著。
、城市化的进程“虹吸效应”，即核心城市、中心城市、大城市、具有优势地位的城市，能够将周边城市、中小城市和小城镇的资源要素吸引过来，实现经济实力的辐射带动作用。因此，每一座虹吸效应极强的城市都是经济发展最好的城市。如今中国公认的五大虹吸效应最强城市有五座，分别是东上海、西重庆、北北京、南深圳以及中武汉。
“虹吸效应”有一定的必然性与客观性。城市之间存在“虹吸效应”，是因为发展较好的城市拥有良好的基础设施、健全的公共服务、更多的就业机会、更大的上升空间，对个人、企业及产业的发展具有强大的吸引力。
“虹吸效应”也有一定的合理性与科学性。由于“虹吸效应”的存在，大城市可以不断获取资源要素，在资金、人才、产业的聚拢中发展壮大，成为区域中心城市、国家中心城市、国际中心城市，打造更强大的城市平台。
“虹吸效应”还有一定的阶段性与历史性。⑴在都市圈形成阶段，中心城市吸引周边中小城市的资源不断集聚。⑵在都市圈成长阶段，中心城市持续扩大影响力，周边中小城市也有一定发展，但中心城市的发展更好更快更强。⑶在都市圈全面提升阶段，中心城市不断地转型升级，朝着更高的方向发展，这时候资金、技术、管理、人口等产生外溢；周边的中小城市形成差异化布局与分工，走上小而强、小而优、小而美、小而活的特色发展之路。⑷在都市圈的成熟阶段，中心城市及周边中小城市、小城镇、乡村社区形成密切的网络状结构。到了这个阶段，不同层级的城市分工不同，但功能不可或缺，共同组成一个富有活力的都市圈或城市群。
城市也在快速分化的进程中，大城市的胜利越来越明显。尤其是就业市场，上半年一线城市招聘人数下降.%，而四线及以下城市招聘人数下降了7%。这种分化同样反映在了房价上，00年前8个月，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都这几个核心城市，房价平均上涨了6.1%，而其他城市平均只上涨0.5%。优质的核心城市与其他二三线城市的差距正在拉大。房产价格的分化上行，金融资产价格的上涨，劳动力市场的分化，又都将中国的财富差距往前推进了一步。
“虹吸效应”的背后是一个国家的城市化进程。
这个进程就是人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程，是经济发展的必然结果，也是人类社会发展的必由之路。城市是人类文明高度集中的场所，使得人口、经济、财富、物资、信息和基础设施等可以高度聚合，由此发挥出巨大的协同效应，产生更大的合作空间与商业场景，成为人类发展的必然方向，而且城市规模将越来越大，形成“城市群”和“城市连绵带”。
世界上不同国家的城市化进程是不同的，发达国家工业化起步时间早，城市化进程也早，城市化水平最高，基本达到75%以上。
以日本为例，其城市化开始于年（明治时期），二战后开始迅速发展，如今日本的城市化进度在95%左右。
图日本城市化发展阶段
二战后，日本经济在美国的扶持下迅速复苏。年，日本GDP超过德国，成为仅次于美国的世界第二大经济体。在工业化进程的推动下，日本城市化进入快速发展阶段，熟知的三大都市圈（京东圈、大阪圈、名古屋圈）就是在这段时期形成的。
图日本三大都市圈（京东圈、大阪圈、名古屋圈）
年到年期间，日本每年约有90万人从农村转入城市，其中50万人流向三大都市圈（当时日本人口不足1亿）。这一时期是日本城市“野蛮发展”的扩张期，全国上下都在开展“造城运动”，商品房的各项指标不断刷新纪录。
那时，日本住宅缺口约为40万户，日本*府通过鼓励建设住房、*府兴建保障房、奖励居民出租房屋三条*策通道，在新建住房的同时盘活存量住房。到了年，日本房屋存量万套，家庭数量5万户，住宅达到供需平衡。
三十年的“野蛮发展”给日本带来了许多问题，如大城市环境污染、交通拥堵、生活条件变差等，这让追求高生活品质的居民开始逃离乌烟瘴气的市中心。而城市核心区域住房的供不应求却在不断地推高房价与房租，使得很多无力支持房租的人被迫离开城市。
图日本三大都市圈人口净流入情况
年起，日本三大都市圈的人口流入量逐年减少，从年峰值的70万人，锐减到年的接近0。年到年间，大阪圈和名古屋圈人口不断流出，出现了“逆城市化”的情况。
这一时期，日本经济告别了高增长。在年和年两次石油危机打击下，日本提出“技术立国”的口号，大力发展高科技，第二产业占GDP比重开始下降，第三产业蓬勃发展。
在此背景下，日本的城市化建设进入“从有到优”的阶段。
为了解决东京人口过于集中的问题，日本开始以“分散首都圈功能”为核心的计划：避免教育资源持续向首都圈集中、控制首都圈工业用地数量、完善首都圈周边中等人口城市的设施，将首都人口疏散到多摩、横滨、千叶等城市。
图日本东京都市圈范围的变迁
图东京都市圈广域结构图
这一计划让东京圈逐渐形成目前“一都三县”的结构。0年到年间，东京区的人口在万上下浮动，而郊区人口从万上升到万。
这一阶段，日本*府不断改善住房的质量。二战结束后“赶工”建造的房屋品质较差，需要重建。新建住房开始注重适应老龄化、生态化的新需求，防灾能力、建筑质量也不断提高。日本*府的一系列努力得到了国民的认可，从8年开始，日本国民对住房的满意度越来越高。
图让人头晕目眩的东京都市圈（一都三县）轨道交通线路图
在平稳期的末期，持续的人口疏散让都市圈的人口分布呈现郊区化的状态，核心城市的核心区域出现“空心化”现象。比如东京的都心三区，因人口长期负增长，失去了产能与活力。年，日本经济泡沫破裂，土地价值一落千丈，土地是银行抵押贷款的常用抵押物，地价崩塌，金融链条也岌岌可危，几乎丧失为企业融通资金的功能。
于是日本城市化新阶段的首要任务是：把请出去的人再请回来，拯救大城市的地价；打造国际水准的都市圈，创造新的经济增长点。
为此，日本*府提出一系列新*策：放宽限定区域内的建筑容积率、放宽住房贷款和税收*策。十年里，新*策在很大程度上改善了上一阶段遗留的问题，东京都职住分离的状况得到缓解，夜间人口占白天人口的比例从年最低点的80%，上升到年的84%。最直观的数据还是人口的变化，从年开始，东京都核心三区人口数开始回升。
图东京都核心三区人口变化
目前日本的城市化程度已经达到95%左右，现阶段城市改造是继续对城市“精雕细琢”，不断的翻新、优化，适应经济、文化、社会关系发展的新需求，用城市功能区的翻新和扩建刺激消费，打造新的国际化都市圈拉动经济。
图东京都市圈多摩广域据点的建设框架
如果把当下的中国放到日本的城市化进程里，所处阶段应该是“野蛮发展”扩张期，大城市环境污染、交通拥堵、生活条件变差……部分追求高生活品质的居民开始逃离乌烟瘴气的市中心。
图年以来中国人口总数、分类及城镇化率变化曲线
改革开放以来，我国社会经济飞速发展，农业人口的占比不断减少，社会分工越来越细，第二产业和第三产业等非农产业发展迅速，这一切都促使我国城市化的进程不断推进。近四十多年来，我国城市数量越来越多、城市规模越来越大，城市人口越来越多，到年末我国城市常住人口数量约为万人，乡村常住人口约为万人，城市化水平约为60.6%，比年末提高了约1.0个百分点。这意味着，在过去的年一年时间中，我国城镇常住人口大约增加了万人。
图年至01年中国灯光变化图
、财富列车各不同汇聚资源，抵御风险，抱团取暖……即便遭受00年新冠疫情的冲击，热点城市里的财富依然有增无减。
00年的新冠疫情加速了分化的趋势。就业市场、消费市场、区域经济和家庭财富都朝着两极发展。
数亿农民工受到巨大冲击，就业岗位减少，本来就不高的薪资下降了差不多6.7%。相反，体制内岗位受影响不大，数字化相关的高技能岗位收入大幅上升。再看消费市场，高端奢侈品毫发无损，而中端品牌举步维艰。疫情过后，LV上海单店一个月销售额1.5亿，创历史新高。爱马仕、香奈儿门前永远车水马龙排着队，但是像海澜之家、拉夏贝尔这些国产中档品牌都呈现出收入、利润双腰斩的态势。城市也在快速分化的进程中，大城市的胜利越来越明显。尤其是就业市场，上半年一线城市招聘人数下降.%，而四线及以下城市招聘人数下降了7%。这种分化同样反映在了房价上，00年前8个月，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都这几个核心城市，房价平均上涨了6.1%，而其他城市平均只上涨0.5%。优质的核心城市与其他二三线城市的差距正在拉大。房产价格的分化上行，金融资产价格的上涨，劳动力市场的分化，又都将中国的财富差距往前推进了一步。和其他国家一样，中国“富”和“穷”之间的鸿沟也越来越像天堑。
但故事的另一面是，中国的分化显示出很强的“本国特色”。
00年疫情中有个很奇特的现象：中国民间社会显示出极大的韧性。当全世界都忙着放水，给低收入人群财*补贴的时候，中国的货币*策4月开始收紧，财**策也稳如磐石。尽管数据显示底层劳动力市场受到极大冲击，但是从民间生活上看却颇有点波澜不惊：
疫情过后，山西临汾的小县城新开张的四五家奶茶店每家都人满为患，长沙的超级文和友（民间小吃）每晚排几千号，北京的宠物展挤到主人和猫猫狗狗一起怀疑人生，迪士尼的热门项目前又排起了长长的队伍，宜家的沙发上重新躺满了摆出奇异姿势的顾客……
偌大一个中国，人间烟火，言笑晏晏，犹如“疫情”从未发生过。既没有出现美国那样大面积流离失所的人群，也没有表现出对社会激烈的不满，在我们团队几个月从北到南一路调研的过程中，从美甲师，到餐厅服务员、出租车司机，从程序员、大学教师，到小企业主，几乎都是淡淡的表情，“是，有冲击，能活下来，能撑，疫情嘛，没办法”。
为什么中国民间在巨大的冲击下仍显示出如此强大的韧性，得以支撑全球最淡定的宏观*策？为什么“分化”加速没有在素来不患寡而患不均的中国造成更大的波动？除了疫情控制得力之外，是否有更深层次的原因？这些问题可能对我们理解中国发展路径的过去、现在和未来会有所帮助。
在挖掘数据的过程中，我们触及了一些关于这些问题非常“中国”的思考。和其他主要经济体的财富结构相比，中国财富结构的一个突出特点是：公共财富占比巨大。
所谓公共财富，就是指*府拥有的建筑、学校、医院、交通设施等实物资产，以及财*存款等金融资产。过去半个世纪，全球各国的公共财富水平都呈现出下降趋势。英美德法日几个西方主要经济体从平均0%下降到0%左右的水平，像美国、英国和日本，公共财富占比甚至为负数，即公共债务超过公共资产——用大白话说就是，*府口袋里没钱，国家财富几乎全部由私人财富组成。
私人财富产权明晰能极大地提高生产经营效率，给社会价值创造以正向激励—这在主流经济学中已经讨论得很多了。中国年从计划经济转向市场经济以来的财富增长和效率提高也遵循了同样的规律：公共财富占比从年的70%下降到年的0%，之后略有反弹，年上升到%左右。所以和其他大经济体不同，中国的国家财富=公共财富+私人财富，异常突出的公共财富比例是理解中国财富结构和财富分化的一个重要落点。
要知道，公共财富不是一个虚幻的概念，它的主要存在形式包括：基础设施、国有企业、公用事业以及财*存款等。公共财富的侵占和虚报，公共财富运转的低效、浪费一直是经济学的主要研究方向之一。比如，国有资产流失，国有企业效率低下，基础设施和公用事业建设维护中的腐败寻租，经营低效，财*存款的闲置和浪费等各种问题。所以，在很长一段时间内，中国语境下的公共财富类似“低效率”的代名词。
但如果从另外的角度思考，我们会发现，公共财富具有很强的两面性。比如说基础设施，这是中国各地公共财富中占比最大的部分。基础设施既包括公路、铁路、机场、通讯、水电煤气、网络通信这些硬件设施，也包括教育、科技、医疗卫生、体育及文化等社会事业。正如刚才所说，尽管这些建设过程免不了有很多负面讨论，但是无可否认的是，过去几十年中国城市化进程中，这些大都沉淀成了城市的“固定资产”。而这部分固定资产的价值体现在了城市价值上，说得更直白点，体现在了城市的地价/房价上。就中国居民的财富状况而言，这意味着——
（1）过去0年，购买城市住房的居民分享到了中国增长的成果，也分享到了庞大的公共财富。更准确地说，公共财富以“城市住房”的形式实现了部分对居民的转移。
回头再看中国居民的“财富”演变历程。中国起步于计划经济，直到80年代中期还是一个普遍低收入的社会，基尼系数在0%左右，除了顶层1%的富人外，99%的人都没什么财富，差异主要是城乡二元结构的“群体差异”，个体家庭之间的差距比较小。90年代后，随着个体经济放开，乡镇企业潮，价格双轨制中的套利潮，从深圳到浦东的开发潮，国企改制，资本市场进行了几次大的市场化转型，中国出现了第一批“先富起来的人”，财富不平等现象开始普遍出现。但这个时候，普通中国居民大多没有存量资产，除了深圳、上海这些发达地区，大家普遍对“财富”的概念还比较模糊。
8年到年是数以亿计的中国居民成为“有产阶级”的历史性的阶段。这个时期的起点是住房制度改革，终点则是由城镇化转向大城市化的万元美金社会转型。这个阶段中国经历了平均每年高达9%的经济增长，城镇居民的收入则增长了5倍。考虑到我们45%的超高储蓄率，中国居民较大比例的收入转成了存量资产。这一时期的另一个社会现象是“购房潮”，最少有—00年、—年、—01年、—年等几次大的“房产热”，房价也节节攀升。以北京为例，从00年到01年，10年间房价平均暴涨了7倍以上，而房价的上升又反过来吸引更多居民使用杠杆加入购房大*。
根据央行的数据，年，中国城镇居民的住房自有率在90%以上，房产占中国家庭财富的70%以上，这意味着这些年绝大多数中国居民储蓄的最大部分是以房产的形式存在的。换言之，房产价值差异是中国居民财富差异的最大来源。和股票、债券等资产不同的是，房地产具有极强的空间异质性一一不同城市，不同区域，不同小区，不同开发商，甚至不同楼层、朝向，都会有巨大的差价。如果说从00年到01年是中国房产的普涨年代的话，那么从01年开始到年，随着中国城镇化转向大城市化，城市房价开始分化，一线城市房价翻倍，二线城市涨了60%，三线城市涨了40%，东北的很多城市，比如鞍山、鹤岗，房价根本没涨，甚至在下跌。在北京拥有一套房产的人和在贵阳、山东乳山各有一套房产的人，其财富差距可以是十倍、百倍以上。年后，随着中国增长转向人力密集型的服务业，大城市的优势更加突出，这个差距还有加速的趋势。就中国居民的财富状况来说，这意味着——
（）区域/城市间的差别是中国居民财富分化的主要表现形式。
这里有个很值得讨论的话题—关于大城市房子的限购问题。大城市房价过快上涨带来诸多问题，比如中小企业的租金上涨，导致产业挤出;再比如资金涌向房地产行业，导致经济脱实向虚。尤其对于新进入城市的年轻居民们造成了很大的压力，导致人才流失或者普通居民家庭负担加重。所以从年下半年开始，中国*府逐步开始实行史上最严的调控*策，尤其要限制大城市房价过快上涨。
这些措施包括提高首付比例、限制房贷、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管，甚至还有直接的行*限价，其中最严厉的是年开始的限购：从北京、上海开始，逐渐向广州、成都、长沙、郑州等城市铺开，到年，全国1个大城市实施了限购*策——一个家庭最多能购置两套住房，越是大城市，限购*策执行得越彻底。北京、上海尤甚。
我当年在北大当教授时也认为这一*策不能奏效，还在硕士面试中出过题目，让学生用经济学原理讨论这一*策会拉高还是降低房价。很多好学生很快给出了答案：限购打击了供给，却并没有解决人们的买房刚需，反而会推升房价，降低了房产市场资源配置效率。这是一个符合经济学原理的答案。
但是现实世界不是教科书。站在00年，站在全球财富差异导致的冰山浮出水面、全球社会被撕裂得生疼的这个年份，回头再思考这个问题，我会有不太一样的视角。
本质上这是一个如何在效率与公平中求得平衡的问题。我们不妨想想，假如中国房地产没有限购会发生什么情况——00年《钱从哪里来》的第三章和第四章中，我们讨论过人口往大城市集聚是全球几百年来的发展趋势，根据中国基础设施、教育、医疗、文化、行*资源等各种资源的集中情况，人口集聚现象会更显著，所以“大城市的胜利”是一个必然趋势，逐利的资金也自然会向大城市集聚。
设想一个决策的场景：石家庄、太原、沈阳、长春、青岛、乌鲁木齐、苏州、长沙、郑州……这些城市的富人们在考虑房产投资时会有什么选择？是去北京、上海、深圳买，还是在当地买？可以肯定绝大部分资金会“往高处走”，流向这几个大都市。相比来自全国富人的需求，这几个城市的供给实在太少，房价的上限都不知道在哪里。这样会形成什么局面呢？大城市的房价继续飞飚，而这些二线城市的房价无法支撑。对于生活在这些城市的普通中产家庭来说，绝大部分资产来自房产，城市经济下滑，他们的财富缩水。
这个逻辑可以继续下推：长沙不限购，岳阳、汨罗、衡阳、益阳……的资金会涌入长沙（如果资金不够去北京上海的话），同样地，这些三线城市房价更加无法支撑，生活在这些城市的普通中产家庭的财富日益减少。
这样一来，中国房地产市场会出现一个绝对头部效应的情况——北上广深挤满了坐拥数栋、数套房的富人，享受一线城市的溢价，也占有更多的公共财富资源，除了少数城市原住民，这些城市的年轻移民，即使掏干净家里“六个钱包”，也可能没有上车机会。二线城市的房地产市场低迷，居民财富和一线城市的差距拉大到无法想象的地步，后面几线城市则会更加凋零，中国居民的财富不平等也一定会蹿升到一个新的高度。
这里需要强调的是，上面的讨论并不意味着“限购”是降低贫富分化的理想*策，资本利得税、遗产税、房产税，都可能是理论上更优的*策选择。而且“限购”出台的初衷确实也是为了限制房价上涨，平息社会的不满情绪，但是客观上，限购，尤其是大城市的限购，确实起到了限制资金财富的马太效应，避免城市房价和中国家庭财富过度分化的作用，也多少为城市的新进入者留下了一扇门，即使这扇门推开的时候有点沉重。
皮凯蒂曾经讨论过，资本管制相当于一种对资金的流动性折价（比如，王健林的亿不是一个在全球都有购买力的亿），这相对而言减少了财富的分化。从这个意义上看，大城市的限购*策就像国内各城市间的“资本管制”，各地富人的大资金也因此被流动性折价，减缓了房产价格的极端分化，也减缓了财富分化的发展。
自有住房率，房产在家庭财富中的极高占比，大城市的限购*策——在这几种力量的作用下，中国社会的财富分化出现了一个非常有趣的特征——
（）中国的财富分化主要体现在城市差异上，所以同一城市内大多数普通居民家庭的财富分化状况暂时处于较为温和的水平。
公共财富，城市化，房产，这是理解中国居民财富状况“现在”和“过去”的关键词。这也可以解释疫情冲击下中国民间生活的波澜不惊：
疫情隔离期间，很多低收入人群离开大城市，返回自己的家乡：北上广深的人口大幅减少，小城市的人口增加。由于大部分人都有自己的住宅，而且买房时的杠杆率极低，所以家乡的生活成本其实非常低。而中国人高达45%的储蓄率，也使得大部分家庭短时间内还有充足的存款去应对疫情冲击——和美国住房的高杠杆不同，中国住房贷款余额占GDP的比例仅为47%，与美国（约60%）等国家相比并不高，所以住房也充当了疫情的减震器。
这些信息透漏了些许积极的讯号，但这并不意味着中国无须面临“财富分化”持续恶化的趋势。
一个不容忽视的趋势是，中国前1%的富豪的财富份额一直持续上升，这部分人群挤占的包括两个阶层：一是中产阶级，同期50%—90%的中间层财富份额下降了6%，二是后50%的人口（基本可以看作农民群体和城市贫民），他们收入则从总收入的16%，下降到年的6%——虽然没有美国的“0”那样触目惊心，但是这样的趋势和速度也难免让人忧心。
更重要的是中国所处的增长阶段和模式的变化，也会让不平等的冰山更快地向我们浮来。就像我之前说的，高增长时大家的注意力在“效率”上，主要考虑怎么更好更快地烤出更多蛋糕;增长机会少了，大家的注意力一定更倾向于“公平”，要考虑怎么更好更合理地分配现有的蛋糕。
更何况，大城市分化的节奏只会加快，很难减缓。01—01年，中国从制造业驱动逐渐转向服务业驱动的模式。服务业对人口密度、人口质量都要求更高。而服务业中很多人力资本密集型的行业，比如资产管理和交易、半导体和集成电路、商业智能分析、设备设计、儿童服务、广告设计、数据集成和应用，几乎都只能在大城市活下来，这也为大城市带来了更高的资源利用效率，更低的人均成本，更通畅的知识和信息传递。这一切都意味着以城市房产为财富主体的中国居民的财富差距一定会继续拉大：这个趋势可以减缓，以时间换空间，但无法逆转。
城市凭借产业、资本及人材的涌入而财富不断增长，也会因产能枯竭、资本撤离及人口外流而“收缩”。
“收缩型城市”的说法起源于西方国家。上世纪中期，英国利物浦、曼彻斯特，美国底特律、匹兹堡、芝加哥等众多传统工业强市，在“去工业化”的影响下，出现了大规模的城市人口流失、经济衰退现象，美国学者将这种现象称为“城市衰退”。
八十年代，东德地区也出现了城市人口减少的现象。与英美收缩城市主要受经济影响导致的人口外迁不同，少子化、老龄化等人口自然结构的变化是东德城市在两德合并之前人口减少的主要原因。
德国学界于8年正式提出了“收缩城市”的概念，用来指代受去工业化、郊区化、老龄化等众多因素影响而出现的城市人口流失乃至局部地区空心化的现象。年，收缩城市国际研究网络沿用这一术语，并将城市收缩定义为“人口规模在1万以上人口密集的城市区域，面临人口流失超过两年，并经历结构性经济危机的现象”。
“收缩型城市”这一术语在中国第一次被提及，是在国家发改委发布的《年新型城镇化建设重点任务》：明确要求收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量、盘活存量。但对于这一概念的界定，发改委并未给出明确标准。
虽然标准尚未统一，但在国内学者的各种研究中，“人口流失”都是最重要的指标。相比市域总人口，城市的城区常住人口更能体现城市的人口变化情况。搜狐城市将“城区常住人口连续三年下降”视为收缩信号，通过梳理全国67个城市近十年的城区常住人口数量，发现共有56座城市进入过收缩型城市名单。
图表处在收缩中的城市
城市收缩是城镇化进程中的过程变量，代表了某一成长与发展时段的城市状态，与“城市衰退”相比，城市收缩的成长与发展含义更准确的说明我国城市的发展状况：第一，在分析城市收缩时，应该从更长成长与发展期、更连续的尺度进行判断，且要区分造成城市收缩的根本性原因；第二，我国区域间人口流动造成了短期可逆的城市相对收缩，而由于经济结构失衡引发的人口流失及老龄化问题等导致的城市绝对收缩短期内难以改善，因此针对不同类别的城市收缩，需采取不同的措施及解决办法。
收缩型城市可以分为四种类型：资源枯竭型、产业变迁型、地理偏远型和被动虹吸型。这四种分类，恰好也说明了这些城市出现收缩的原因。
近两年因超低房价爆红网络的东北小城鹤岗，属于资源枯竭导致的收缩型城市。鹤岗因煤而兴，鹤岗矿区曾是年产千万吨以上的大型煤矿产区，但进入90年代中期以后，它的资源便逐渐减少，最终在年被国务院认定为资源枯竭型城市。支柱性产业逐渐没落，导致大量年轻劳动力纷纷离开。《黑龙江省统计年鉴》表明，鹤岗市户籍人口0年间减少9.95万人，有媒体曾用“只剩蹦跶不动的老人”来形容鹤岗的街景。
与鹤岗“同病相怜”的，还有鸡西、大庆、阜新、凤城、北票、阿尔山、根河、石嘴山等一众东北、西北城市。它们都是曾经的煤炭、森工、石油等各类资源型城市，随着资源的枯竭而衰退。
产业变迁型指的是那些原来以重工业为支柱，但在产业转型升级中遇到困难，不得不面临产业衰退和人口外流的城市，辽宁的本溪、抚顺以及河南的洛阳就是其中的典型。以沈阳、本溪、抚顺等城市为代表的辽中南地区曾是全国最大的重工业基地，河南洛阳也是有名的机械制造重镇，巅峰时期的本溪和抚顺GDP能排进全国前0，洛阳对河南经济的贡献曾高达60%以上。但随着重工业的衰落，这些城市的产业转型又不甚成功，导致了经济与人口的双重下滑。
地理偏远型最好理解，这些城市既不靠近港口，又不靠近中心城市和大城市群，本身又缺乏资源支撑，在城镇化的时代浪潮中人口最容易流出。*的阿勒泰、甘肃的嘉峪关、内蒙古的二连浩特、青海的德令哈等城市就是典型地区。
最后一种是被动虹吸型。这种城市往往就处于核心城市周边，区位优势并不弱，但由于大城市虹吸效应的存在，周边城市人口会不断向核心城市涌入，处于成渝周边的遂宁就是典型地区。遂宁与成都、重庆等距18公里，此前通过的《遂宁城市总体规划（01-00）》提到，遂宁希望在成渝地区双城经济圈中扮演区域性中心城市角色，并定位为四川省次级综合交通枢纽和现代产业基地，以“养心”文化为特色的现代生态花园城市。
同一笔启动资金，面对鹤岗一套房的诱惑，还是到北京租一套房的选择，朝气蓬勃的年轻人会选择“北漂”生活。“北漂”虽苦，却是一次无限可能的想象旅程，也是一场绽放自我的表演舞台，更是一段色彩斑斓的青春记忆。
与“遍地开花”的传统制造业不同，对于人力资本密集型的服务业来说，知识、创意成了增长的源动力，而这一切需要依附于高度聚集的大都市和城市群。例如，大都市的繁华商业区看到最新的消费潮流，可以成为创业者开办生意的养分；大都市有更多的博物馆、艺术展览和多不胜数的广告牌，可以给艺术创作者带来启发。此外，大城市高度的专业分工，也让更多人有了提高收入的空间。一位高级怀石料理师傅，回家乡发展也许只能做一家小菜馆的厨子；一位数次登上《时代周刊》的喜剧宗师，如果在小县城可能只有靠摆地摊才能养家糊口。
张明明是东北盘锦市的一个职高的学生，01年毕业后到北京，从底层销售开始做起，现在已经是一家荷兰数据公司的销售小主管，年薪0多万，他的同学留在盘锦的，最好的出路也就是当公务员，每月收入多元。00年县城财*越来越紧张，同学愁眉不展，他们公司受益于数字化，业务量大增，上半年光奖金就多了7、8万。
的确，让更多人“进城”，是提高全民收入的不二法门。但是，张明明有自己的烦恼。一是没有户口，孩子以后读书、家里买房都面临问题；二是北京虽好居不易。他家里是小县城的普通人家，积蓄不多，很难支撑他买房，靠他0多万的年收入，即使不考虑“落户分数”的问题，也很难买得起北京的房子。只要买不起房，再过一个8年，张明明也不是“北京人”，他的孩子也不是北京人，将面临升学、就医、社保等诸多会在代际上有巨大影响的问题。
即便还要为下一代操心户口、学位、房子、教育等问题，但只要搭上快速增长的城市财富列车，勤劳上进，踏实能干，“梦想”终有一天能成真！
注：此文为读书心得，多方摘录，非严谨之作。
如若侵权，请告知。不敬之处，纳请海涵。
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