在年春节来临之前，国家住建部，联合深圳市住建局，抛出了一份影响全国、里程碑式的调控措施。
如果说，年7月15日，限购升级、信贷勒紧、交易成本提高的调控措施是杀手级别的，那么，年2月8日，深圳住建局建立的二手住房成交参考价格发布机制，则是核弹级别的。
深圳市房地产和城市建设发展研究中心，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布了全市个住宅小区二手住房成交参考价格。
我们将此文档下载下来，并且将多个重点、网红小区的价格，和市场上中介平台的挂牌价相比较发现，几乎所有小区的降幅，都落入了20-50%的跌幅范围。
以南山区的宝能城小区为例。
所谓的挂牌价均价是元/㎡，官方成交参考均价是元/㎡，单价差距有5.65万元之多。
这并不是个别现象，而是普遍现象。
深圳的豪宅区，蛇口，一栋比较有名的楼盘是：半岛城邦三期。中介网站上由卖家单方面挂出来的单价在19万元左右，但是官方表中给出的参考单价是11.6万/平米，二者差距也非常悬殊。
此次官方给出的，不仅是所有个小区的指导价，并且，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。
我们登陆主流的房产经纪平台，看到所有高于了官方指导价格的房源，既不显示成交套数、也不显示成交价格，更不显示卖方报价。
本来，中介平台上面的房价数据，完全没有公信力，就是由业主和中介平台内部人员，随意篡改、制造焦虑情绪、哄抬价格的工具而已。
但是，不可否认的是，绝大多数潜在的购房者，对房地产产业链上，不同角色的企业、人员的暗箱操作、常规套路，一无所知，会在潜意识中参考贪婪的卖家、中介网站的挂牌价，形成市场上的价格锚。
如今，*府官方公布的参考价格，瞬间打掉了虚构的、浮夸的挂牌价，在市场上形成了新的价格锚，成为中介公司、买家、卖家参考的心理价。
但是，如果买卖双方达成了价格的约定，是否可以到房管局去过户呢？
当然是可以的，毕竟现在是自由买卖时代，双方一个愿打愿挨，一个愿挨，自然是可以合法过户的。
但是，买家必须签订一份《风险告知书》，未来自愿承担房价的任何波动风险。
你看到这里，也许会嘿嘿一笑，会觉得官方出台的参考价、指导价，完全没有约束力，卖家只要坚持自己的挂牌价，不松口，谁也不能降低自己报出来的高房价，账面财富不会缩水。
然而，这种举措的核弹级威力，并不在于刻意阻止买卖双方基于房子总价的自由交易，毕竟现在是市场经济、法治社会了，而在于打掉了房产投资的金融属性、杠杆作用，并且从信贷源头，掐灭了推升房价异动的燃料。
因为，银行对房产价格的评估，必须依赖住建局官方公布的参考价！
住建局官方文件中明确提到：
引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
也就是说，基于参考价的房地产调控措施，压根不是对买卖双方过户价格的调控，也不是对房产中介经纪平台调控，而是调控银行，逼得银行管住信贷！
只要管住了信贷，年后盘整三年又部分异动的房价，就会成为真正的无源之水、无本之木。
再以深圳的住房市场为例，说明管住信贷的威力，真正可怕的地方在哪里。
以年调控之前的房价为例，适合绝大多数年轻家庭上车的房价，总价在万元左右。
在出台参考价之前，假如首付30%，银行贷款本金总额为70%，那么银行放贷的本金额度达到了万元，购房家庭准备万元的首付款，即可。
但是，官方在年初给出了参考价后，这套房的参考价缩水成了万，那么，银行能够批准的房贷本金总额是万元的70%，也就是万元。如果卖方不降价，依然维持万元的总价，那么购房者需要准备的首付款高达：-=万元。
所以，一套万元总价、经济适用型的房子，如果参考价出台前后不降价，买家需要支付的首付款，从万元，上升到了万，变相将首付比例抬高到了44%。
一个家庭需要改善住房，按照调控之前的挂牌价需要万元总价。
按照同样的计算逻辑，在调控之前，首付只需要万元，银行可以放出七成总价的贷款，约万元。
但是，官方在年初给出了参考价后，这套房的参考价缩水成了万元，那么，银行能够批准的房贷本金总额是万元的70%，也就是万元。如果卖方不降价，依然维持万元的总价，那么购房者需要准备的首付款高达：-=万元。
所以，一套万元总价、改善型的大平房，如果参考价出台前后不降价，买家需要支付的首付款，从万元，上升到了万，变相将首付比例抬高到了51%。
注意，我们考虑的仅仅是深圳家庭首套经济实用型、改善型的房产，首付杠杆被迫从30%，提升到了44%、51%。
如果考虑的是超过万元的豪宅、家庭第二套以后的房产，那首付比例更是夸张，你几乎可以认为要全款购买了，银行贷款完全不会有任何的支持。
所以，在中国经济的南方明珠城市，活跃在房产市场上的投机客、炒房者、因为运气发现买房大有赚头从而囤积了多套房子的市民，可以扪心自问，催生他们通过房产上涨带来的金融属性，哪一个不是通过信贷的杠杆倍数来实现的？
哪怕国家从年就开始管控地方开发商的融资渠道，最近又划定了开发商、银行的多道红线，痴心不死的投机客、炒房客，依然愿意在刀尖上跳舞，通过消费贷、经营贷等低利率、支持实体经济的信贷资源，反复套利，输送到了房产市场。
哪怕是普通的、年轻家庭，为了第一套住房，也是必须有家族六个钱包的支持，才能凑足三成首付款，倾其所有，上足了在短期达到3.3倍的杠杆。
官方已经摆明了车马，从开发商侧施加收紧融资的「三条红线」、从银行侧施加了贷款集中度考核指标的「二条红线」，如今又将深圳市所有小区房子的参考价，降低到了所谓挂牌价的50-80%。
去杠杆、去金融属性的脚步声越来越近；
锣鼓警报声由远及近越来越响；
信贷水龙头逐渐关闭。
我们在各种社交媒体上调研不同的声音。
有人声嘶力竭地批评：这哪里还是市场经济时代？分明是在开历史倒车，由无形的行*之手来管控商品价格。
呵呵，这种人，得利的时候就号称是自己的能力、市场的力量；一旦需要他依靠自己的能力时，就一哭二闹三上吊了。
依靠银行体系的信贷支持，才能实现房价上涨、个人身价上涨的经济，是哪门子的市场经济？
行*之手关闭的只是经济上升、市场过热时期的银行贷款通道而已，从来没有拦着市场的买卖双方，依靠自有资金，去自由地交易啊！
关闭商品交易的杠杆通道，怎么就不是市场经济了？
亚当斯密的《国富论》、曼昆的《经济学原理》、米什金《货币金融学》上，写过降低杠杆、收紧信贷，就不是市场经济了吗？
如果卖家不降价，逼得买家只能依靠自己的能力，而不是信贷资源的支持，那要不卖家自己，和买家做信贷的支持？
不是号称市场经济、自由交易吗？
有本事别找银行啊！
所以，我们大胆预测，这次核弹级别的调控措施落地以后，深圳的房产交易量，会从年开始连续下降，双方一开始会互相试探，但是最终会在冰冷如山的信贷断崖式下跌面前，承认客观现实，从而在3年之内，使得有真实成交的房价，和官方参考价，归于一致。
所以，请你大胆发挥你的想象力，判断下未来3年，深圳房价将下跌多少幅度。
央行在年11月发布了《年第三季度中国货币*策执行报告》。截至9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%。
个人住房贷款余额的增速放缓趋势，已经明显得不能再明显了。
年的35%，到年的22.2%，到年的17.8%、年的16.7%，最终到了年前三季度的15.6%。
在房价高位盘整，各大热门城市限贷、限购*策越来越锁死流动性的大市下，要维持房价，必须有越来越强的接盘力量，才能稳住市场。
然而，新入场的房贷资金速度，却越来越慢，越来越少。
更重要的是，以年三季度末的全国个人住房贷款余额33.7万亿元来计算，哪怕从第四季度开始，未来每年都没有人再买房子了，存量的33.7万亿元贷款额度，以标准的年化4.9%房贷利率来计算，光产生的利息就高达1.65万亿元！
考虑房贷余额依然会增加，考虑贷款的本金部分依然要偿还，1.65万亿元的利息部分，依然会持续10-30年。
居民哪里还有余钱，去考虑生二胎、消费、应对中年失业呢？
所以，如果放任这种局面持续下去，全社会可用于消费的现金流会持续失血，居民青壮年时期家庭的杠杆风险将始终高悬，这不仅降低了买房者的生活质量，更会冲击实体经济的消费、投资力度，导致就业机会变少，从而在宏观上进一步拉低经济、收入减少、杠杆升高。
我们现在可以冷静下来，复盘年到现在，国家最高层，联合住建部门、银行信贷部门、地产开发商、房产中介平台、自媒体，连续推出的去杠杆、降房价、化解宏观系统性金融风险的组合拳。
深圳、上海、杭州、东莞，连续出台史上最严格的限购、限贷措施。
年8月20日，央行牵头，联合住建部，为所有的开发商企业，制定了收紧融资的「三条红线」：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于%；现金短债比小于1.0倍。
年的最后一天，央行联合了银保监会，发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为所有的不同档次的银行，各自划定了「二条红线」：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，压缩调整居民买房时候的房贷申请额度。
如今，国家住建部，以深圳为改革样本，史上第一次推出全市所有小区的房产参考价格，作为银行发放信贷的准绳，精准地去杠杆、去金融属性，未来极有可能向北京、上海、广州、杭州、南京、苏州、东莞、武汉等重点城市推广。
如果你认为一种商品，是一种「资产」，但是：
一旦买入完成，5-8年之内无法出售；
在持有的每年中，要付出至少4.9%的年化利息成本；
符合资格的买家资格门槛越来越高，适格的下家越来越少；
即使找到了适格的买家，需要动用六个钱包凑齐首付，银行信贷逐渐退出，首付比例在隐形提高；
官方以行*手段出台交易参考价，成交价高过了，则要买家签订风险告知书；
如果要卖，在公开的经纪平台上，挂牌价只能低于参考价；
交易过程中涉及的税费，一年比一年高；
如果不出售，租赁出去获得的现金流，却从年开始不断下降；
*府一直在引导舆论，未来迟早要开征持有环节的税收……
那么，你还能确定这种商品，是「资产」，而不是「负债」吗？
「房子是用来住的，不是用来炒的」声音，来自于高高的庙堂，决心之彻底、意志之强烈，是绝不动摇、毫不松动的。
有人说，国家调控的目的，不是让房价跌，而是涨得慢点。
在客观事实面前，这种言论已经不值得一驳了。如果说国家在房产面前，有什么东西最在乎的话，那就是实体经济的健康发展、对底线金融风险的充分防范。
高危的房地产，已经成为我国经济的灰犀牛风险的最大来源。
这话不是我说的，而是央行的行长。
之所以不是黑天鹅风险，是因为谁都知道风险已经迫在眉睫，却又不相信会在自己手里破灭。
所以，我们一定要睁大双眼，看清历史的大势，不和时代洪流趋势，逆向行动。
当历史的列车驶过，螳臂当车的代价，是粉身碎骨。
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