3月底，这份联合三部门的文件，引爆了金融圈、地产圈。主角即是“经营贷”。
热钱一直是楼市暴涨的源头。年底至年初，这轮上海和深圳楼市的暴涨，经营贷起到了非常重要的作用。
第一章：被玩坏的经营贷
1.经营贷是什么？
经营贷，是银行面对企业发放的一种贷款产品，当企业需要资金的时候，可以用法人或股东名下房产抵押获取周转资金，因此也被称之为“房抵经营贷”。
一般来说，房抵经营贷的利率在5~6%左右，和房贷利率几乎相等。
但是，事情从年发生疫情后，起了变化。
去年因为发生疫情，国家最担心出现大面积失业，引发社会问题，破坏社会安定的局面。以往应对之策是举债搞基建，如年的4万亿计划，这样可以直接带动就业和相关产业。但是基建已经七七八八搞得差不多了，并且基建比起分散的服务业，创造就业有限，还会带来资源能源环保等等问题。
然后就出了一个*策，释放1.5万亿经营性贷款，利率非常低、大约在3-4%，定向给中小企业。也就是把钱给分散的经营主体，让他们去投资创业创造新就业和价值。并且规定了经营性贷款上限额度，一般情况下在几百万，最高也就一千万。比起动不动几十、上百亿的基建，把钱分散投出去，风险低，创造就业也多。这个*策初衷和设计都是非常好的，可以说是定向向中小企业释放红利，通过这种红利创造更多就业，然后变相向最底层老百姓释放福利。
很多时候，人民要的不是同情和恩赐，而是需要一个工作一个机会，既能更有尊严，又有未来，还能创造社会价值，可谓多全齐美。
2.为什么经营贷会被盯上？
银行客户经理说，企业经营贷要放款的话，都会了解一下真实用途。如果贷款人支支吾吾，我们就放心了，因为他应该是去买房！但如果贷款人真用于创业，我们就会再次慎重评估是否要放款给他。——银行业段子
根据资本资产定价模型：Ri=Rf+β×（Rm-Rf），即必要收益率=无风险收益率+风险溢价率。公式提出者在年获得诺贝尔经济学奖，公式被认为是现代金融市场资产定价的支柱。
公式讲白了就是说：风险越小，收益率越小；风险越大，收益率越大。
抵押物在银行眼中的质量，决定这笔贷款在银行眼中的风险：抵押物越好，银行认为风险越低，收你的利息越低，反之，抵押物，银行不认可，风险越高，收你的利息越高。
银行所有贷款产品中，个人住房按揭贷款的利率是最低的。
因为银行觉得房屋贷款风险低，所以收你的利息最低5%-6%。银行觉得风险高的项目，比如企业实体经营，收你的利息高，8%-10%，如果抵押物，银行不太满意的话，贷款利率会超过10%
所以，市场上所谓无抵押纯信用贷，真实利率会达到12%以上。
以往房抵经营贷，因为有银行认为优质的抵押物，所以利率低在5%~6%，和房贷利率几乎相等。一些经营贷违规拿去买房了，银行认为风险小、坏账率低，所以一直监管不严。
年发生疫情后，为扶持和保护小微企业，*府要求银行以极低的利息向小微企业发放贷款。经营贷的利率，一下子被降低到了3.85%以下，深圳地区因为地方*府给与了6~12个月的贴息，在贴息期间利率甚至可以低到1.9%左右。这一下子就引爆了房地产市场，大量的人利用这个漏洞套取经营贷，然后转头就去炒房。
从历史上看，经营贷、消费贷们从来没有受到过如此