房地产投资语录,句句精华 - 经济学原理

TUhjnbcbe - 2021/5/11 13:16:00

为什么要买房？1.谈买房，必定聊贷款投资。普通人总误认为，存款有利息收，贷款还要付利息，吃亏了。真实情况是，存银行产生的利息，是假象、是货币增量的幻觉。央行每年发行的新增货币量达到15%左右，而给储民的，却只有3.5%定期利率。好比央行偷走储户15%的购买力，给了3.5的好处，普通人就是这样穷的。.在大通胀的背景下，把明天的钱拿来今天花，是比别人更快的积累财富的关键。获得明天的钱，是要靠抵押的，抵押物可以是你的收入，也可以是房子，也可以是信誉。5%的利率，是国家在给你送钱，认识不到这一点，就只能是被人剥削的命。这个社会，吃人不吐骨头。3.中国的财税体系，增值税75%归中央，地方得5%。卖地收入归地方。（年营改增后，原来地方收入的营业税改名为增值税，国家和地方的比例，改为五五分成。但本质没有变，只是统计口径变化了。）起因是93年税制改革。年，朱为了解决国家财*问题，搞税制改革。取消工业税，商业税，改为了增值税。当时国家分房子，房地产市场几乎不存在，卖地收入忽略不计。大家都没有关心土地财*这个事情。但是，财*收支存在一个结构性矛盾，地方上，事多钱少，又要发展，必须寻找财源。九十年代中期，很多地方连公务员工资都发不出来，能够按时发工资的地方，都算是好地方了，当时流传一个术语“吃饭财*”。到年国企大下岗，好多地方财*必须通过银行贷款才能过得下去。于是三大改革出炉，住房，医疗，大学扩招。住房金额大，首当其冲。京沪楼市，一马当先。房价越高，地方收入越高，这下子找到财源了。而实体经济培育慢，税收主要是中央拿走。楼市卖地来钱快，地方往往对发展楼市青睐。小企业没啥税收，慢慢边缘化了。当时对税收征管不是非常严格，小老板少交漏交也多，例如餐厅吃饭，从来没有发票，大家各得其所，小日子也不错。土地财*是个老问题了，大家一直是清楚的，但涉及到93税制的根本，如果要动，就要动93税制，非同小可，就一直延续下来了。实体经济和楼市经济，经过二十年的此消彼长，到了现在，必须重新审视了。4.房地产，一头连着金融，一头连着教育，根子上连着户籍土地，背后是社会福利和地域公平，往前看是财富存纳。房子，即是投资品，也是消费品，承载着无数人的财富，牵动着现代家庭的心。房地产，一半是计划，一半是市场，背后还有体制因素、心理因素、地理因素、产业转移沉浮，以及民族因素、地缘*治、区域经济、文化传统。表面上是房价、买卖、数据，背后实际是*策，*策的本质是制度，制度也不过是国体、*体、税制、理念的反映。等等，所以说，房地产，是严肃的*治经济学；房地产是一切。5.在那几个大城市买房子，相当于存钱。只不过这个存钱游戏，有三点特殊：第一，平均年化15%+（过去十年是均年化5%）收益；第二，你只需出一部分，剩下的部分银行帮你出；第三，你还能出租获得一部分现金流。（相应地，如果房价不涨或仅小涨，或不能用杠杆，或难以出租，这个游戏的效果就大打折扣了。）你的任务就是两个：一，设法找到尽可能多的、尽可能便宜的钱，游说银行给你拿大头。在特殊情况下（主升浪行情），技术高超的可以玩空手道（如首付贷）。二，在接下来的几年（名义上是30年，特殊情况下只需几个月）按时还银行分期。存钱的收益（升值卖出）全部归你。所以，房产投资的关键三点：一，选择合适的标的（存钱罐，而不是销金窟）；二，设法把杠杆放到最大；三，保障现金流。因人而异。第一点是前提，在很多城市，这个收益可能是负的（阴跌），那整个游戏的前提就不存在。未来，具有这种存钱资格的城市会越来越少。第二点，八仙过海，各显神通，平时多烧香，不要急时抱佛脚。第三点，看个人能力。所以，这个存钱项目，也是一个系统工程，也是大城市里普通百姓家里最大的一件事，需要诸多因缘辐辏，全家几代人一起参与。6.当下的钱，比未来的钱更值钱。信用货币体制下，货币的购买力一直在下降，俗称通货膨胀。存钱等于挥霍。即使通胀是0，现在一块钱，远大于未来一块钱，即使购买力相同，他们的价值也不同，时间里包含“机会成本、沉默成本”。富人的一块钱，没有普通人的一块钱值钱，这是边际效用递减的结果。百年后一块钱，折算到今天只有几分钱。低利率借到的钱，买稀缺资源，或优质房产，是便宜，借的越多，越占便宜，这也是贫富差距的一部分原因。7.在中国，有钱能投什么？如果卖房，大量现金又打算买什么？想清楚这个问题，就明白楼市了，房子实际上就是高利率的存折。8.房价的背后，其实是“医疗、教育、法制环境、合法居住权、高薪就业机会、城市发展预期、以及居住人尊严”的综合体现。重点城市房价上涨之谜：土地供应垄断导致的扭曲。中国的房价泡沫既有货币超发带来的“需求无度”，也有土地供应制度僵化导致的供应短缺。在西方国家，土地基本为私有，一旦房价上涨，土地供给“自动”就会增加，从而缓和供求矛盾。但中国的情况截然不同，中国土地为国有，且由国土资源部每年向各省市分配指标。北京、上海等一线城市缺的不是地，而是用地指标。与首尔57%、伦敦55%、东京44%、纽约38%等城市圈相比，由于北京19%、上海18%、深圳19%、香港18%的土地用于居住用地的比例相对较少，其结果是地价和房价显著更高!9.中国楼市、货币、经济，背后的逻辑和秘密很简单。我不想故弄玄虚搞个自己的“理论”，我也看不起这种人。其实中国货币*策就是一块“跷跷板”，增发货币的路线有两条：一、基建，是*府负债增发二、信贷，个人负债增发楼市周期的秘密在于：*府负债太高就拉个人负债，反之亦然，所以拉基建就压楼市，拉信贷就喊“减少地方负债”。这就是全部的秘密和预测方法。最后补两个大前提：一是纸币的诞生就是为了增发，二是货币既是信用也是负债。请把这段话看无数遍，也不要试图和我争（这个都看不明白请取关）。没几个人会告诉你这个简单的原理，这段话无价。10.固定资产背后的贷款是一种新货币发放的渠道（你买一套房就以首付制造了70%的按揭，这个钱是新增的），所以某种程度下“只有拥有资产，才能获得社会中新增发的货币（资本积累）”。11.投资一定要学会：“谁影响市场，就从谁的角度看问题”；所以要学会从*府角度看问题。经济低迷时，以地产快速拉动上下游行业刺激经济，发放新增货币。但当楼市导致个人负债过高，形成资产风险，影响消费水平时，就会开始调控。这是游戏规则的奥秘。1.中国的模式从改革开放到现在都是明摆着的，只有一个模式，而且一直在用，那就是香港模式。所有的东西都师从香港，上到土地招、拍、挂，挤牙膏式供地、拍卖赚钱，下至普通中介的业务用语。看看深圳最大最老牌的中介是哪里来的吧？这个问题这么难懂吗？如果还不懂，我直接说吧，你觉得*府发展租赁是惊天动地的新*策？不，仔细看：“公租房”=香港“公屋”，“安居房”=香港“居屋”，商品房=商品房，连“丁屋”都和“小产权”相似，这只是越来越香港了而已。但大陆突破搞了个租赁房，借鸡下蛋，可谓“青出于蓝”。连这个用了二三十年的机制都没看清楚源自何方，就大谈“模式”？文人的话语权就这么好用吗？大众是不是太浮躁了一点？结果我的这个评论被删除了。好在，大陆是全球唯一同一片土地里分出一到四线城市的市场，很多国家基本上只有首都+一两个经济强市+农村，你的命运只能选1。而国人在几级城市间回旋的空间还很大，甚至有很多机会。所谓水往低处流，在资本和产业的外溢及对低成本的追求下，部分三线城市明年甚至有可能创造一批新兴中产。记住这个用了0年的“模式”，这就是我们一直在走的路，只是没人给他起名字而已。13.中国的房地产，并不是一个消费品，更像是一个城市发行的股票，*府从散户市民手里面募集资金用于城市建设，市民享受*府公共服务的“股息”以及房屋股价上涨的收益。虽然房产这个股票只能在二级市场内进行交易，但散户们秉承着对城市发展的高预期，使得房产的票面价格与房产的实际价值之间，出现了数倍乃至数十倍的市净率（PB）。而且投资者也普遍喜欢“打新股”，新房的增值空间也远大于二手房，很多股市的理论也可以套用到房地产上面。14.国人对于房子的痴迷近乎癫狂。其实并不是因为这钢筋混凝土本身有多大魅力，而是太多的特权被捆绑在了房子上。买房子，才能有医疗，买房子，才能有教育，买房子，才能有养老。在大城市里，买了房子，就相当于合理合法的获得了那些稀缺资源的参与权和使用权。15.楼市里赚的钱来自于三个要素：最大一部分是货币宽松，赚负债稀释的钱。这是楼市长牛的根基，大部分贷款买房的人都能吃到，每人都能享受到一生一次的首付贷机会。少数财技高超的人，利用高负债赚到超额回报。不过不推荐新手这么玩。牛逼如孙宏斌，当年也把如日中天、接近万科的顺驰做破产了。杠杆是双刃剑，切记。第二部分是博规划，赚土地增值的钱。周围环境的重大改善，的确能带来巨大增值。比如90年代的陆家嘴，年的张江，01年的徐泾，都是赶上了*策东风。大量规划的基建砸下去，增加土地的含金量。其实不是房子在涨，房子是在一天天的贬值，是脚下的土地在涨价，体现在上面房子里的单价上。第三部分是押注人口流入，赚购买力提升的钱。上海的很多地区，之前并没有非常好的规划，但是也随着人口的不断迁入，购买力得到升级，如之前说的莘庄、九亭等。负债赚钱靠胆识，规划赚钱靠消息，人口赚钱靠眼光。16.不是房子太贵，而是在很多人眼里，没给房子留地位，吃顿饭，不贵！就管5小时；做个头发，不贵！就管1个月；买件衣服上千，不贵！就穿一两个季度；买个苹果手机，不贵！就用年。说到房子时，哇太贵了！但它用一辈子！急用钱时，手机能原价卖掉吗？急用钱时，衣服能原价卖掉吗？还是那句话:你若安好，房子备胎到老；你若不好，房子是救命稻草。17.房子本来就不是用来炒的，房子的功能除了住，还能上学，能更新圈层，能获得信用背书，能获得投资回报，能力不够的没有进取心的人停留在住的功能，每个人对幸福的定义不一样，不能强求；思维稍高一点的人懂得房子还能上学、为孩子准备好的教育资源和选择圈子；思维再高一点的人懂得房子是安全稳健的投资工具，合理投资实现财富升值；思维再高一点的人宁为凤尾不为鸡头，懂得圈层的重要性，想成为什么样的人必须跟什么样的人在一起；最高思维的人懂得信用背书的魅力，天下英才不为我所有，却为我所用！18.房地产商赚钱的逻辑是：贷款拿地，盖楼销售，完成回款。有点儿像制造业：买原材料（拿地）加工（盖楼）销售赚差价。开发商来说，最大的成本有两个：拿地成本，贷款成本。因此看基本面，就看「地」和「钱」是否便宜？地和钱都便宜自然是好，地便宜钱贵点儿也无所谓。19.开发商拿地有三种：一种是做标杆的，得有标杆的地，比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院，工商局不让，结果就外滩一号院，这种标杆的地，利润大概10%。第二种是周转快的，利润率15%左右。第三种是粮仓，可以卖8-10年的。前期利润便宜，3-5%的利润，但每年会涨可能过两年就15%了。0.房价是计划经济体制+特殊金融体制下的产物，工资是市场经济下的产物，二者有巨大鸿沟很正常。1.获取数据、分析数据、研究数据，从数据中发掘商机，总结什么样的房子流动性强、什么样的房子未来会稀缺、什么样的房子是银行眼中的优质产品，这样不管是将来转让还是融资，都能立于不败之地。.大城市买房，到底买的是什么？你买的是房产附加值。小区环境，就业，学区，医疗等。单纯那个空间，老破小装修一下，也很漂亮。3.房价的核心是商品房供应不足，房子供应不足的原因是土地供应不足，土地供应不足的原因是因为*府想卖高价，手段是：1、禁止土地自由流通；、宣传十八亿亩耕地红线不能动摇；3、有规划地进行土地储备，严控土地供应量；4、禁止小产权房，土地买家为*府唯一。其他的调控都是逗你玩。4.我以top1的智商，研究了二十年，也没有找到比大城市房子更好的货币载体。一是巨大的实用性。房子可以住，可以娶媳妇。二是极高的流动性。这个世界上，最好卖的货，大概就是房子了。三是满意的保值性。省略一万字。四是有面子。杭州人都知道，住武林壹号是人生的意外，住钱江新城是人生对你的奖励，倍有面。五是快速抵押。绝大多数东西是不能拿来抵押的，例如文凭，古董，但是房子是最好的抵押品，银行就认这个。六是青春永驻。南京西路的大房本一拍，糟老头子立马年轻十五岁，35岁的老姐姐也变成5岁的小姐姐了。同时拥有这些属性的产品，只此一个。5.

中国经济模式的引擎就是房地产和基建，中国地方*府的信用基础是土地财*，中国债务危机的化解必须依靠房地产，中国国民财富的核心在房地产，中国区别于美国最大的机遇仍是尚存“城市化”的空间。美国的“七寸”在股市，中国的“七寸”在房地产

如何买对房子？1.房子需要能住，能租，能卖，能抵押，符合这四个条件的房子才值得买入。中心城市的中心区域房子永远是好的投资标的。大城市偏僻配套差的房子，一般有炒作的成分，如果配套规划不能落实，就可能砸在手中。而小城市很多新房看起来涨了，你去看看附近的二手房，成交冷清，很难出手，必须折价才能出。.房产大体上具有居住、抵押、出租和投资的功能。判断一个城市的房产是否具有投资价值主要以、以及作为主要判断依据。简单一点说，容易变现、容易出租和（动态）租金回报比较高的房产越有投资价值，也就是平常所讲的房产由居住属性为主转化以投资和金融资产属性为主。而判断居住属性转化为投资和金融资产属性，无疑是一个非常重要的判断标准。一个城市二手房成交越活跃，即二手房成交长期大于新房成交、二手房均价长期高于新房均价，那就说明这个城市已经进入了时代，它的长线投资价值越高。3.

投资房产需具备“租、贷、住、卖”4个基本条件；租、代表市场需求，有需求才有价值未来才有市场；贷、银行对房产价值的认可，尤其是能转商业贷款；住、完善的配套设施，能满足生活需求才有人去住；卖、必须有二手房市场，没有二手房市场的房产是死财富；优质房产不仅是住房，更是金融产品。

4.买房坚持产业第一、人才第二、配套第三。只要在有能力的情况下，买房子无论是用于居住还是投资，坚决要买在拥有高端产业汇聚，高层次人才源源不断流入，高收入人群集中的城市，即使受限当前自己的资金条件，宁可买在拥有三高特性的城市偏远区域（未来有城市规划建设到的地方），当前可能配套不够完善所以价格低，但是未来配套会越来越完善的地方，也不要买在三低特性的城市。5.投资房产三大法则王：简单为王、趋势为王、增速为王1、简单为王：一线城市与强二线城市优秀地段好房子，买入长持，如此简单，直接，粗暴，但是有效，一剑封喉。简单算术，不需要用复杂费力的方式去投资。、趋势为王：一线城市与强二线城市房价至少0年内的趋势很明显，以年均至少10%上涨，不需要纠结短期的变化逆势。有多少A股上市公司能维持年均至少15%速率增长?股市长期投资价值不如楼市。楼市看多做多，看空也要做多，就这么简单。3、增速为王：买主中心、次中心及其辐射区，买可以上升为次中心、主中心的区域，买可以乌鸡变凤凰的区域，买地铁房、学位房。6.越是限购城市，越应该买房子。首先，限购*策措施，是*府变相承认房子不够卖，供求决定价格，限购城市房价持续上涨更有保障。其次，优质城市的居民，持有优质房产，是分享城市发展红利的最佳路径。有首付款赶紧买，没首付款贷款买，实在不行赶紧去省会及各省经济强市买。这是最好的年代！7.关于地铁和房价之间的关系，第一太平戴维斯的研究发现，同样质素的楼盘，以地铁为圆心，3公里是地铁价值能够辐射到的有效范围，距离地铁3-4公里的房价会比距离-3公里的衰减4%，而在3公里之内，每远1公里，住宅价格衰减6%-9%。8.郊区买靠近地铁的两居，次新，80-90，不买大户型三居，小两居好租好售；市区要么老破小学区，最好还是直升的，贵就贵了，学区长期看涨，要么高品质大户型，不买市区大户型无学区塔楼；城乡结合处，除非有产业聚集，不然不买。另外，买房不看商业配套，关键是就业+学校。9.优质房产标的：一个区域里①正常三房②学位中上③楼盘楼龄同比周边不会显老④楼盘实际居住品质中上⑤户型具备优化甚至改造升级空间*⑥短中长期都有一定的利好释放，或者根据区域发展，全市发展，周边地块情况分析得知利好概率交大的⑦没有明显硬伤（噪音——喇叭声，或起步声——公交车站尤甚，采光，朝向，户型）10.排除货币影响，其实房子放开到对我们整个人生的影响上，房产的本质可以看作是人的“居住、工作、出行、教育、医疗、购物”五大人生需求的集合体。产业带来工作就业机会，地铁带来出行便利，学校带来小孩教育资源，商业带来娱乐购物，医院带来身体健康，而这一切又与房子所在的位置、位置、位置息息相关(重要事情说三倍)。而这一切又是随着位置附着在房子上面的,所以说好的房子，意味着对上面五大配套资源，优先请求占有的权利。价格当然也要比普通房子贵很多！投资需求，则是在房子满足了人们上面五大人生需求的基础上，衍生出来的一个属性，如果一个房子只满足了人的居住需求，而没有满足人的工作、小孩教育需求，是不具有投资价值的。11.利率是资金的成本，它跟社会平均利润率相关。考虑到我们国家当前经济发展的阶段和全球化的大环境，以未来几十年的跨度看，如无意外情况，利率是呈下降趋势的。房地产是一个区域垄断的行业。在城市核心地段，它总是存在集中需求，却很难提供增量供应。随着经济发展，城市产业升级，居民收入增长，必然推高地租。深圳未来还将经历较长时间的迅猛发展，租金是更重要的参考变量。事实上，如果你是一个重视租金收入的不动产投资者，长期持有深圳核心地段的房产，只要检视近五六年来买入的标的，你会发现：利率总体在降，月供在降，而租金一路在涨。二者叠加的结果会出乎很多人的意料之外。“长期”是收租公字典中的关键字。耐心的收租公看到的利率和租金变化，它们是年K线图。1.无论那座城市、城市的哪个片区，把判断房价上涨的逻辑建立在开发商一手新房的销售数据之上，而不是建立在二手房市场由买卖双方博弈出来的数据，都是耍流氓。13.买房的四个“10”理论：资金足够的情况下，买房要满足四个“10”，房子要满足未来10年的居住需求，孩子到学校步行10分钟以内，开车到大型商业综合体10分钟以内，距离自己的工作地点10个地铁站以内。也就是买这个房子要考虑到自己的居住、生活和工作需求、孩子的读书需求。14.地铁这种重大基建工程价值兑现一般分为三个阶段。确定线路动工时间，沿线的关外楼盘会大涨一次；正式动工又会再涨一次，动工到开通一般耗时5年，所以动工以后才马上买进去，涨幅小，资金压5年不划算，不如等最后开通前两年再进场。那么开通运营是第三阶段的涨幅，不过由于是预期变为现实，透支的价格早被上一手业主赚了，开通更多的是赚个涨租金而已。15.房子本身不值钱，值钱的是周围的高薪岗位。如何确认有价值的楼市？外在特征是，附近高薪岗位多。内在表现是，市区老破小被疯抢。你自己去看看当地楼市。如果符合这两个条件，放心买入。16.现在有硬伤的房子，价格严重低于市场价，那么什么是硬伤，一般有如下五个特征：1，楼座差、临街。这里的“街”一般指距离主干道50米以内，且无任何遮挡。如果碰巧主干道上还有一个公交站，那就是“锦上添花”了。或者周围很近、可以直视到的的地方有高压线等建筑，也算硬伤。，楼层差、采光差。对于高层电梯房来说，一楼、顶楼肯定是硬伤，那么低楼层算不算硬伤，就要看楼间距了，所以对于高层建筑，白天看房是很有必要的。还有，高层电梯房的楼属于下水道层，一般也不太建议买。对于六层老破小来说，一般按照如下顺序，从好到差：，现在老人多了，楼最好。3，朝向、户型差。在北京，对户型朝向不要太吹毛求疵，大概齐就行，不然你的荷包承担不起，但是一些特别不能忍的还是要摒弃。朝向一般这么排序，由好到坏：南北，东南，西南，东，西，东北，西北，北。户型这个很容易，一眼就知道户型好不好，但是请注意，在北京就别迷信风水和追求明卫了。4，税费高。比如不满就挂出来的房子，或者很早之前买的原值很低、不唯一的房子，等等。这种房子首付非常夸张，有的几乎达到房价的8-9成。还有一些*策房，比如两限房，本来交易的税费就高，等等。5，房龄老。从贷款的角度，不建议买六七十年代的房子，不好贷款，以后卖的时候也因为贷款的问题卖不上价，抵押也不好做。八十年代的房子相对好些，贷满5年没问题。当然，还有一些其他的硬伤，比如业主的户口迁不走等等。我要提醒的是，千万不要因为便宜去买一个房子，要买好房，我不建议投资硬伤房操作短线。17.判断一个城市（尤其二线或以下）以及一个片区，有无投资价值，或者投资风险，一看这个区域历史上的二手房成交量及和一手房的比例心里就有数。判断房产价值潜力的六大维度：

产业聚集度。一线城市最具潜力的房产一定依托区域的产业圈，比如，望京房价的崛起背后是望京高科技产业的崛起，产业聚集背后是人口流动规律；

交通便利度。主要是指地铁轨道交通，多轨交汇的呈发散性的区域的房产价值潜力尤其大；

配套成熟度。城市配套资源，比如，教育，医疗，生活等配套资源是否丰富和成熟，影响房产的附属价值；

产品稀缺度。这是经济学基本原理，包括:地段的稀缺性、环境的稀缺性、房子品质的稀缺性等等；

物业美誉度。决定房产价值潜力的重要因素是物业管理水平，重要性甚至超过了“地段”，专业、高效、口碑良好的物业是房产价值的核心要素；

小区人文度。主要指的是居住业主的层次和素养，人以类居，高端人群居住的区域，房产价值潜力大，这是房产不可言说的“软价值”。

18.房产投资的三大纪律八项注意1，三大纪律纪律1:产权不清晰/小产权房产不能买；纪律:五证不全房产（新房）不能买；纪律3:带“商”产品（商住/商办）不能买；，八项注意1.调控周期（“小年”布局，“大年”变现）.金融*策（首付+杠杆+利率+贷款周期）3.城市选择（一线+都市圈+重点二线）4.区域潜力（规划+商圈+产业+人口）5.房产组合（城市+大小户型+长线短线）6.配套资源（交通+教育+生活+环境）7.户型选择（6要素:透+采+向+齐+分+深）8.风险控制（杠杆率+流动性+房住不炒）19.未来5年深圳涨幅最快的房子：地铁口，新房，次新房，刚需房，如果再加上好的学位，有高赠送的房子，妥妥跑赢关内博拆迁的老破旧黑马。0.很多家庭的终极住房需求是这样的：新房，四居室，双卫，户型方正，南北通透，大面宽，小区环境好，人车分流，优质物业，配建九年一贯制优质学区，地铁通勤便利，医院，价格还不能太高。可以说，这样一套房子，能把95%以上人群的所有痛点全部解决了。但这样的房子有没有呢？1.买房考虑的因素从高到低：城市、位置、面积、学区、户型、小区环境。理由：1.中心城市聚集稀缺资源，房价长期张。.城市中心，配套完善，生活方便。3.面积无法改变。4.学区影响下一代教育。5.户型决定居住实用性、舒适性和光照时间。6.小区环境影响到停车、散步、进出小区的心情。.房产增值的妙诀是：名校+新区中心+新房次新房+优秀户型+地铁+商业3.房地产投资，只要记住三句话:第一句话是:房地产的内在价值，由地段决定。第二句话是:房地产的市场价格，由供需决定。第三句话是:房地产的投资空间，由时点决定。4.买房记住一条，中介全城转介的没有什么好房子，60%以上都是坑，99%性价比都很差，这是你在房产买卖中一条重要的生存法则。只有房子性价比很差不好卖才会给中介转介，地球人都知道，只有房子更加不好卖才会找中介转介以后说当天被抢完了不好卖，性价比低的房子才会花高佣金给中介代理，自己把持不住看准这一条就对了。5.要投资还是来来去去几个要点,地段学位,地少人多。6.如果想了解一个国家的房产，可以翻翻五大行的报告。房地产咨询行业，有五大行——戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、第一太平戴维斯（Savills）、仲量联行（JLL）、高力国际（Colliers）。这五大行的业务基本覆盖了全球主流国家。他们会定期出关于本地市场的研究报告，一般有季度报告、半年报、年报，以及下一年度的预测等等，大部分都有英文的版本。7.学区房的价格=“户籍隐性代价+择校费”，因为房产可以落户。学区房的稀缺性，依托的是名校学位的稀缺性，学区房的价格，是我们为获得名校学位而支付的代价，因为名校学位是公办的，是免费午餐，最终这个高昂的代价就转移到了周边对应的不动产上来。所以，这个过程，只不过是再一次说明了一个简单的经济学至理：世上没有免费的午餐。

房地产投资口诀：豪宅无名校，价高涨幅缓。总价一样时，两小胜一大。超大面积房，转手多苦恼。关内买不起，关口多留意。关口价位高，老城慢慢淘。老城房源差？考虑新地铁。刚需先上车，涨跌看淡些。老房价格低，贷款需注意。租金与涨幅，两者难皆得。双拼户型房，自住放心选。市区低价楼，宜居终补涨。居家豪宅盘，楼层很重要。山水景观盘，谨慎细思量。大型综合体，投资有机遇。片区选新旧？关键看自己。商务公寓楼，新手绕着走。商铺返租房，坑你没商量。小城海外房，想都不用想。

最有价值的4类房子：学区房、江景房、CBD房、科技园区房这四类房子，在一个好地段里面，这4类房子在价格上的天花板是最高的。

30.房产认知的模型中，我们所处的阶段不同，视角也会不同。当我们处在买不起/不敢买的阶段，关心的焦点是怎么省钱存钱买房和房价涨还是跌。当我们处在居住的阶段，关心的焦点是户型朝向装修这些怎么住得舒服的问题。当我们处在学位的阶段，关心的焦点是学位的名气和历年升学率的排名。当我们处在投资的阶段，关心的焦点是如何用最少的钱投资最有价值的房子。当我们处在圈层的阶段，关心的焦点是如何进入更高层次的圈子，如何经营和变现圈子的资源。当我们处在金融的阶段，这个时候已经巅峰之上了，我们是站在顶层视角透视人性，想要什么就定位什么，就买什么，买房变得异常简单。因此，我们从多年的实战经验中提取出来了房产的5大核心价值：居住、学位、投资、圈层、金融。理解并应用好房产5大核心价值，买房的问题迎刃而解。5大核心价值对应房产认知的5个阶段，也说明了不同阶段房子和我们的联系。我们需要什么，就定位什么，根据定位来制定买房策略。31.

深圳能跑赢市场的房子有哪些？

1、近三年，优质学区房涨幅远远大过非优质学区房；、新房供应越来越多，年轻人宁愿选择偏远一点的新房，也不愿意买市区的老破旧，除非为了小孩上学；老旧一般指楼龄15年以上，尤其是车位不足，设施陈旧，甚至没有电梯的；3、未来深圳不缺学位，但仍然缺优质学位，罗马不是一天建成的，物以稀为贵；4、买二手，优先买优质学区房，否则就买新房，起码也是次新，无论原关内还是关外；5、优质学区房，第一选择是8大，第二是全市稳定排名前30的，热点片区可以前35，第三是一些名校分校。3.房产价值体现的四个阶段1·原始阶段：即从买家与开发商签署预售合同之日至开发商将房屋交付给买家且买家取得不动产权证这一阶段。这个阶段中，因法律明文规定不允许交易，故体现不了任何货币价值，因此涨幅都是纸上富贵，不能随时变现。·洗牌阶段：通常开发商将房产交付给买家并办理不动产登记后一两年内，小区内会出现大量业主放盘出售，这一时间段业主很难在定价上获得主动权，因为出售房源多，对于急用钱的业主来说，会竞相报低房价，只求快速成交。你想快速成交又想卖个好价，简直比登天还难。3稳定阶段：每个小区经过一两年洗牌后，同户型在售房源不会高于三套，此时客户选择面很小，价格也随之稳定。业主在定价上有一定主动权，因为卖掉一套少一套。4.稀缺阶段：每个小区经过三至五年左右的不断洗牌，入住率提升至80%以上，极少放卖。部分户型会短期内出现断货，有钱也不一定买得到，房难求。物以稀为贵,即使价格再高,也会有人争先恐后来买单。你敢说我不诚心卖？整个小区只有我在卖房，其他的你有钱人家也不卖给你，你不能接受价格？请往后面站，下一位上。综合考虑，决定价格的因素是供求关系。供大于求，价格下跌；供求平衡，价格稳定；供不应求，价格上涨；供应奇缺，价格火箭式上升。因此，购买一手房的业主一定做好持有五年以上的准备，跨越原始阶段、洗牌阶段、稳定阶段，只有在稀缺阶段出售，才能把价值体现到极致。33.在深圳本身，目前是看不到罗湖—盐田有优势产业崛起的可能，也看不到龙岗能孵化出超越南山高新产业规模性的可能。所以，现阶段深圳买房，投资判断的要素，是可以定下优先级了:第一要素：未来地铁到南山科技园、到福田中心区要多少站第二要素：区域的学校配套和档次如何第三要素：区域的其他市*和生活配套如何第四要素：区域本身的经济产业和就业人口、收入水平如何34.深圳房地产投资策略：1，核心子弹在深圳打完，精选优质物业、资产后期融资性强。，打完深圳的，以地缘优势，次等房票布局临深刚需房。大一体、轨道对接，趋势不可挡。（熟悉二线的，可以以二线替代临深）3，再适当考虑二线。二线最值得长期建仓的是杭州，城市前途不可衡量。4，盘点深圳、临深旧改棚改可能的农民房、工业厂房。留意合适的机会。此为无房票获得未来大量住宅的方法。35.房产投资的赚钱模式其实有以下四大类型第一种类型：赚的是*策、趋势的钱，*策放松、信贷放松，房价迅速向上。这个时候，你只管买买买就好了，只要不买到特别特别差的物业，都会上涨的。-年、-年都是如此。第二种类型，赚的是专业眼光的钱，A地段和B地段都是市场价，但你通过研究，预判A地段的物业将来升值潜力会大于B地段，从容买入后坐等升值。第三种类型，赚的是精耕细作、细分领域的钱。什么凤变冰啊、劏房、民宿流、长持出租流等。第四种类型，赚的是交易对手的钱，开发商市场不好低开，二手业主急用钱急售、二手业主不懂行情出售等。你赚的是哪种类型的钱？预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇