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不开心，今天接待我的是一位帅哥。
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所谓帅B见帅B，关公战秦琼，今天我的好心情是没了，再加上这篇文章又特别费脑子，所以俏皮话也不多说，直接进入主题吧。
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仁恒这个房子是很不错的，既然叫城市星徽，那就是小行城市星光的小老妹了，所以各种装修设计都是跟着它来的。如果非要对名字较真的话，我建议不要在麒麟用“徽”字了，等以后在江北拿地，咱们再叫“兴徽”不迟。
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城市系列本身定位就是年轻人改善，算不上豪宅，但它的标准又比这2年南京很多所谓豪宅还要高上不少，而且还配上了会所泳池，应该说同定位下是没有对手的。
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所以房子本身我就不谈了，唯一一个槽点就是部分户型的入户门设计。
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这是个内开门，由于2梯4户的原因，外开门确实会影响到邻居，内开也是正常的。但仁恒却在门后多留了1平米的空间，看起来还挺好还能放个柜子，可实际上由于开门会占用这部分空间，所以这1平米是完全无用的，也就是说消费者不得不多花几万块钱为这种愚蠢的设计买单，非常遗憾。
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仁恒房子就说到这里，因为它不是今天的主题。所谓的“仁恒麒麟值不值得买”根本不在于仁恒本身，而是指“麒麟值不值得买”，再说白了就是“麒麟能不能涨？”，再再说白了就是“今天的麒麟为什么不值钱？”
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弄清楚这个问题，后面一系列疑惑也就迎刃而解了。
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那我们研究下它为什么不值钱
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麒麟其实有2块，一个是老麒麟，拆迁不彻底，至今破破烂烂，基本已经废了。后来又弄出了一大块空地叫做新麒麟，也就是麒麟研创园。
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而这个麒麟却一直在刷新着我们对房地产的认知，改变了我们很多想法。
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经济学是什么？很简单，就是对已发生事件的总结，再把这个总结运用到未发生的事情上，来预测未来。所以经济学其实是一门总结性学科。
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有个笑话很有意思，那就是经济学理论是怎么来的呢？我们先找一次经济危机，根据当时的情况总结出是什么导致了经济危机，然后再把总结出来的东西运用到另一个经济事件中，看能不能对得上。
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如果对得上了，那就是经济学原理；如果对不上，那就修改一下，直到能对上为止。。。
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这就是经济学的思维方式。
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房价这事也是一样的，如何去判断房子的价值？
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很简单。
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去豪宅转一圈，找出可能导致豪宅升值的因素，再把这些因素对应到其他豪宅上，看看是否通用，通用了，就是“豪宅理论”。
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去横盘版块转一圈，找出可能的因素，再用到另一个横盘版块上，通用了就是“垃圾盘不能买理论”。
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你见的房子越多，比较越多，自己思维逻辑越灵敏清晰，那么你所总结出来的东西就越准确。
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但这是有问题的，因为个体的差异是巨大的。当年凯恩斯主义在三十年代大萧条时期大放异彩被奉为圭臬，可40年后的美国滞胀时期，当*府再使用凯恩斯这套理论的时候，发现完全不起作用。
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经济学大师尚且扑街，那放在房地产上，指望一些媒体们去做出严谨的总结是不可能的。
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所以很多地产人都不可一世，觉得自己见多识广到处指点江山，总结出来的东西一套又一套，直到他们遇到了麒麟，彻底被打回原形。。。
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一般我们认为：
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1、如果一个地块很新，那他未来会很好的，因为有潜力
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2、如果一个地块没有老破小，那他未来会很好的，因为圈层足够
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3、如果一个地块很大，那他未来会很好的，因为可塑性强
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4、如果一个地方离主城很近，那它肯定是好的，因为很多人愿意住在这里
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这些麒麟都满足，而房价却常年垫底，弄得“房产专家”们异常尴尬。
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专家们不愿承认失败，于是又想了很多理由来缓解尴尬，比如最常说的就是“规划不落地”。
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这不是屁话吗？
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什么规划？什么不落地？
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傻子都知道把陆家嘴搬过来，麒麟就能涨到10万一平，但这有意义吗？
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所谓的“规划不落地”依然是个太极拳。
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所以这篇文章真的很难写，也让我思考了很久。
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我的思考
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房价由供求决定，麒麟房子远不如桥北那么多，并不存在桥北那种动辄万套的可怕抛售，所以供给端是没有问题的。
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问题出现在需求上。
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我们逐步讨论下是什么导致了麒麟的购房需求不足。
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先看价格
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2.7万的价格，多万的总价，这个刚的不能再刚的价格，南京二手房里比它便宜的只有市区老破小、桥北、江北非核心以及禄口等超远版块。
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所以说，价格不是麒麟的问题所在。
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位置
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位置确实不错的，离新街口只有10公里。若以新街口为圆心，10公里则北到迈皋桥，南到南京站，西需要过江，而东南是河西江湾城。
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也就是说，你若是从江湾城出发开车去新街口上班，还真不一定比麒麟快。。。
这种位置，这个价格，为什么没人买？刚需都去哪儿了？
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升值预期
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升值预期不足，这个话放在以前或许有道理。但在今天已经没有投资客买二手房了，今天买二手房的全都是刚需，他们确实会在意升值，但对他们而言更重要的是居住，所以升值对麒麟需求的影响并不算大。
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事实上，买桥北的大量刚需又有谁在意升值呢？
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商业预期
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是商业预期不足吗？好像也不是。
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这让我想到了另一个版块：燕子矶。
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燕子矶新城其实比麒麟远多了，但在今天万级别新房里热度仅次于江北。
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这是为什么呢？是因为燕子矶CBD吗？
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这个说服力实在是太弱了。燕子矶确实有一些商业规划，但离落地还有很长的距离，有谁相信在如此偏远还靠边的地方真的能做起一个数千家公司愿意入驻的CBD呢？
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事实上燕子矶很多楼盘都没有以CBD作为宣传点，以至相当多的报名人都不知道它的存在。
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包括新玄武也是这个问题，有谁能清楚说出它未来的商业发展，有谁是为了它这里的商业买房的呢？
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所以燕子矶热卖不在于它的商业规划。
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那为什么燕子矶这么火？
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地缘客
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地缘客是一只绝不可忽视的力量，麒麟给我们好好上了一课。
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燕子矶、新玄武的地缘客是有很多的，可以说南京整个北方都是燕子矶、迈皋桥的地缘客，那里有大片大片的老破小、拆迁户以及相当数量的富人。
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红圈内都是燕子矶、新玄武的地缘客
这些人是撑起燕子矶、新玄武的基石，在去年燕子矶还不火的时候，正是他们维持住了热度，而一旦热度维持住了，就很容易走入“别人买了我也买，我买了别人更买”的良性循环。
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更重要的是，这些地缘客不仅仅是新盘的客户，也是二手房的接盘侠，是支撑这一批二手房价的中坚力量，如果没有他们接二手房，倒挂也就无从谈起，新房也火不了。
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大片老破小的迈皋桥
麒麟有地缘客吗？
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没有！
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原因有4：
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1、拆迁过于干净，本地没有老破小
2、周边都是工厂荒地，也没有老破小
3、即便是其中的大片安置房，由于房子本身也还算新有电梯，他们也没有太强的改善动力。
4、麒麟科创园的位置在城区的南边，虽说离主城近但也是最边上的位置，再往南就是大片荒地，即便有一些地缘客，他们也更愿意向中心区域迁移。
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所以我们发现，麒麟那里是真的没有什么地缘客的，没有地缘客就没有二手房的需求。
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麒麟已经是城市的边缘了
于是就有人问了：江北不是也没有地缘客？
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这就是经济学复杂的地方。
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影响一个经济走向的因素是成千上万的，有正面有负面的，最终是看谁的影响最大而已。
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对于江北而言，任何劣势都无法与其无敌的未来预期相比较。
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现阶段商业不足
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麒麟不仅仅是商业预期不足，现阶段商业的不足也是重要原因。
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从地缘客我感觉到，一个版块的雄起是非常需要本地刚需的支撑的，也就是有一大群非此不买的人。
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“本地刚需”除了地缘客之外，还有一个重要部分就是上班族。
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家门口上班的意义太大了，今天城市的扩张，下班1小时能到家已是万幸，而能在家门口骑车上班简直就是上辈子积德。所以大型CBD附近的房价总是很坚挺的，蚂蚁金服上市导致杭州总部附近房价暴涨就是这个原因。
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一个大型CBD对版块带来的刚性需求是巨大的，这一点，麒麟并没有。
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所以我认为缺乏地缘客与上班族是麒麟不值钱的重要原因。
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桥北故事
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桥北似乎也没有地缘客，但从二手房成交量上来看，刚需们似乎更加青睐于环境混乱、交通拥堵的桥北。
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为什么？
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2个字：方便
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生活的方便与出行的方便
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生活上来说，桥北有天量的底商，买菜吃饭逛超市都没有任何问题；再大一点则有弘阳广场、龙湖天街，这些无一不是在地铁附近，逛街非常方便。
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交通上虽然开车过桥不便地铁拥挤，但对于刚需而言依然还是方便的，无非就是挤挤嘛。
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反观麒麟
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确实荒凉，仅仅是中海、安置房那里的一些底商而已，如果真想正儿八经逛个街，似乎只能做轻轨去马群吊丝花园城了，再远一些就没了。。。
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再看交通
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麒麟虽然离主城近，但交通谈不上多好。
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开车并不算特别方便，绕城绕远路或者中山门大街的暴堵可不是一段愉悦的旅途
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最主要的是，这里大多人还是需要公共交通上班，而没有地铁实在太难受了，麒麟全板块依靠的仅仅是一条轻轨接驳到马群，从马群出轻轨站再进地铁站换乘，其便捷程度与舒适度甚至弱于桥北。
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所以在这么多因素里，对于万以内刚需而言，什么最重要？
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桥北告诉我们，一个生活交通足够方便的地方，即便它没有未来，需求依然是很高的。
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把以上总总结合起来，我们明白麒麟居住需求稀少的原因：
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从本地需求来说，无论是地缘改善还是上班族都不存在；
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从外地需求来说，生活与交通的不便阻止了他们（本质是有更好的选择，比如主城老房子、桥北）
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至于所谓规划不落地、升值预期，真的不在考虑之内。
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弄清楚了这个问题，一切都简单了。要看麒麟仁恒值不值得买，就要看麒麟的这些问题在今后能否改变，需求是否会增加。
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需求能否增加主要看下面3个方面：
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1、交通能否改善
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2、生活便捷性能否提高
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3、本地上班族能否增加
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先看交通
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麒麟目前只有一个轻轨，站点设计还是可以的，从麒麟中间穿过，去哪儿也不算特别远。
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未来可以确定的还有个10号线，但其实与麒麟几乎没有什么交集，离的最近的就是仁恒，可依然有2公里的距离，基本上就和没有地铁差不多了。
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另外还有2条线是8号线与12号线，但是建成日期遥遥无期，至少还要7、8年。
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除此之外，麒麟的最新规划图上似乎还有个非常大的“城市轨道交通用地”，但距离目前的麒麟还是太远了，影响有限。
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综上，我们可以发现，麒麟的交通在未来8年内是不会有什么改善的。
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再看生活
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麒麟目前没有任何商场，即便是仁恒销售也只能说出来个富力水街坊、丰麟广场与荔枝广场。
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富力水街坊多少年前的了，现在已经凉透。
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丰麟广场其实就是办公楼底商，根本不可能成形。
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所以目前所有的希望都在荔枝广场之上。
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我们来聊一聊荔枝广场的事。
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商业是很难做的，很难很难。
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为什么万达那么牛逼，为什么万达牛逼到可以直接退出房地产，摇身一变变成咨询公司？
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因为商业的核心在万达手里，全国也只有极少数企业玩的转。
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国外也是一样的。世界上也有五家知名的物业公司，称为“五大联行”，他们是第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、高力国际，代表了最顶端的物业水平。
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有的业主要窃喜了：卧槽！我家是高力物业，全球顶级物业！
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那你就错了。这里的物业并不是指小区看大门打扫卫生，而是指“商业咨询管理”，所以我们偶尔能看到开发商给小区找个五大联行的物业，那就是买椟还珠欺诈消费者了，他们的小区管理水平还不如南京活闹*呢。。。
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说了这么多废话，我的意思就是，一个商场从建设设计开始就有很大的学问，就需要极富经验的团队参与，负一楼做什么业态，一楼做什么业态，顶楼做什么业态，如何让消费者走最少的路逛最多的东西，什么色彩会刺激大家的消费欲望，多少层高是最合适的，厕所放在哪里，做几部电梯，这些都不是拍脑门想出来的，而是要很多年的经验总结出来的。
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房子盖好之后，如何去招商，怎么让好品牌愿意来入驻，怎么让品牌定位符合本地消费水平，怎么布局会让消费者觉得不枯燥，这也是学问。尤其是品牌入驻，不是说你免租金人家就愿意来的，你首先要让品牌方相信你的持续运营能力，相信未来的空间发展，这些都要足够的行业威望以及人脉，非常非常难。
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所以前几天有个新闻，说德基三期挖到文物了，三期要凉。我告诉各位，凉是绝不可能凉的，连金鹰都请不到的国际顶级奢侈品能莫名其妙的都跑进“德基”这个10多年前名不见经传的商场，其背后的实力是非常非常恐怖的。
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LV你以为免租金人家就来吗？LV不但对城市、地段、商场有极为严格的考核，其入住的代价也是高的吓死人。
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比如，LV入驻条件往往是上千平的面积，最好的位置，免除3年租金再优惠3年租金，并且商场方包装修。
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有人说这个也不难啊。不好意思，LV装修10万一平。据我所知，每每请这些品牌方吃饭，一顿都是6位数起步。
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越扯越远
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我的意思就是，招商这一块荔枝广场真的能做到吗？
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荔枝广场属于江苏广电，并不是一个专业的商业操盘手，它的人脉资源不过就是江苏电视台的广告部以及一些行*力量，这个与正儿八经商场品牌的契合度还是低了。
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在南京有一个荔枝广场，就在江苏电视台楼下，我印象中就是个吃饭大楼，并未看出出彩的地方。
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麒麟荔枝广场的规划是很壮观的，21万方的面积，比华彩天地还要大上不少，如何去用一流品牌填满商场就已经很难了，这还仅仅是招商。
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到了运营就是刺刀见红的时候。
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一个商场，走上了良性循环的道路就爽了，客人越多品牌越好，品牌越好客人越多。
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而一旦走向了恶性循环，那就死翘翘了。即便你一开始弄了诸如星巴克、海底捞、盒马这些从来都只刷脸不付租金的大佬来，如果其他品牌跟不上或者一开始人流就少，最后它依然会变成*城，这种例子南京太多太多了，可以说除了那几个知名商场之外，所有的商场都是*城。
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甚至在人挤爆了的夫子庙还有一个茂业天地，从第二年就开始萧条，正在向批发市场转型中。。。
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麒麟荔枝很危险
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因为那里人口不足。
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荔枝广场周边没有任何居住区，距离中海启迪还有相当一段路程，甚至连唯一的轻轨也没有直通到门口，这一切都会给荔枝广场前2年运营带来极大的难度。
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而一旦荔枝进入了恶性循环，那就很麻烦了。
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所以麒麟在有了荔枝广场后生活的便捷性肯定会有很大提高，但风险依然存在。
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最后说上班族，也就是CBD的事
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麒麟早期就是研创园、科创园，做的规划是那种低密度的科技小镇模式。
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感觉自然是很好的，但问题就来了：人口密度不足。
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对商业来说，这是致命的。
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因为人少了、企业少了，配套就少了。
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饭店在哪里？银行在哪里？地铁在哪里？出租车在哪里？
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员工怎么吃饭？怎么上班？怎么办事？
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对老板和员工而言就是：我为什么不在新街口租办公室？我为什么不去应聘新街口的公司？
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这就是今天富力科技园的惨景：衰败与极度的冷清。
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从一个老板的角度来思考
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如果员工上班不方便的话，我去哪儿招好员工？
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如果附近连银行、出租车、印刷店都没有，公司效率会低成什么样？
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如果客户都过不来，过来后发现我的实力只能租荒郊野岭的话，他怎么想？
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所以，我们看到新街口的公司人满为患，很多企业宁可在新街口的破大楼里办公，也不愿意搬到别处去，因为新街口拥有所有的办公配套。
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所以，就以现在的办公配套而言，麒麟是真的不行。
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以上的几点，你们可以把它应用到其他版块去，就明白那里可不可能做好商业，比如江心洲、比如远到天边的上秦淮。
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当然，有人听到上秦淮又要开喷了，因为很明显上秦淮已经有了不少互联网企业的入驻。
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这就是我要说的是另一件事。
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与国外相比，我们的城建有一个大招，叫“产业导入”。
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什么叫“产业导入”？
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上秦淮的网络公司就叫产业导入，河西的金融总部就叫产业导入，未来的江北也一定是产业导入。
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再说白了，就是“劝”大企业搬过来上班呗。
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问题又来了，地主家也没有余粮啊，大企业就那么一丢丢。XX银行在河西开了个总部，它还能再来麒麟弄一个吗？
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说到这里，我们就可以谈下面一个话题：麒麟CBD的未来。
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其实已经谈完了，没什么好谈的了。
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上图红色部分就是商业地块。
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麒麟CBD的规划还是合理的，一个双地铁站配上大面积的商业用地，占地大概是米*米的长方形（梯形），规模只能说一般，远不及河西元通，和下图蓝色部分差不多大。
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考虑到城市规划确实有先后，江北、河西、大校场肯定是最先“导入产业”的，完了还有紫东、上秦淮这些，再加上麒麟CBD真的不算特别雄伟，麒麟CBD的未来可能还是得靠自己。
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CBD要多久建成？
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这种商业地块利润很低，怎么也得有推介、土拍、囤地、设计、建造、培养的过程，理论上应该要等地铁建好之后吧，不然开发商租也租不出去，卖也卖不出去啊。。。
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也就是至少8年
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8年长吗？
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不长。实际上仁恒的交付有3年，限售还有3年，基本上等你卖的时候也差不多了。
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8年又很长。因为我们不仅要纵向比较，还要横向比较。
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8年后江北%已经无敌于天下，大校场也八九不离十，河西南鱼嘴金融也应该运营了，那时的麒麟依然会远远落后于别人。
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也就是说机会成本太高。
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好消息是
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在那个时候，我们的经济、我们的城市人口都会大幅增长，麒麟毕竟地段在那里，那个时候的麒麟已经是一个较为成熟的版块了，便捷度起来了，又离市中心那么近，其房价肯定会体现出应有的价值的。
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也就是说，当麒麟真的起来之后，还是会很值钱的，就是要排队，等江北河西大校场这些老大哥吃饱喝足了才行。
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这一切都需要寂寞的等待，小鸡不求变凤凰，但变成一只大肉鸡还是可以的。看着同伴们一个个提前起飞，你得沉得住气。
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