城镇化背景下村庄土地发展权的形成机制分析
——基于关系产权视角
张磊曾雪莹孙琳
已有对集体土地发展权的研究主要基于制度经济学的产权理论，强调土地产权的排他性，以及清晰界定土地发展权的重要性。然而，随着城镇化的推进，我国村庄中土地发展权往往受到社会习俗、村民集体意识的影响，容易出现权利内容界定模糊、实现形式多样等现象，形成了很多不完全符合法律法规，又长期存在的非正式开发。本文首先系统比较了集体土地发展权相关的权利产权和关系产权理论，然后基于关系产权的分析框架，通过典型案例分析村庄中土地发展权的类型，以及支撑这些非正式产权的社会关系。研究发现村庄中集体土地上已存在多样化的住房产权，这些产权类型在涉及社会群体的广度、发展权的清晰度和稳定性上存在明显差异，而支撑其产权的社会关系也有所不同。祖屋和统规自建房嵌入本地村民社会的程度较深，更多受到习俗、习惯的约束，而宅基地上出租屋和小产权房的村民社会嵌入性较弱，更需要借助于合约和房产证等制度化的约束方式。鉴于此，本文建议针对支撑不同产权类型的社会关系，采用差异化的*府介入方式，从而使正式规则和非正式规则相向而行、形成合力，而非相互排斥、彼此相悖。
土地发展权；城中村；关系产权
张磊：中国人民大学公共管理学院教授，leizhang
ruc.edu.cn；曾雪莹：伦敦大学学院巴特莱特规划学院硕士研究生，xueying.zeng.19gmail.