??美国*府经常表示，要实施全国性的计划为国民提供“负担得起的住房”（affordablehousing）。这种想法其实误解了现实。美国并不存在全国性的高房价危机，只有部分地区面临严峻的房价问题。这些地区都出台了土地使用限令或其他限制性的建筑法规，房价由此上涨，致使大部分人难以负担。纵观历史，*府从未解决买房成本高的问题，它反而是问题的主要成因，尤其是那些限制性措施，正是这些措施导致了房屋的售价远远高于房屋的修建成本。
???在严格的土地使用限制下，要提供普通人负担得起的住房实际上是不可能的。于是就产生了很多仅具象征意义的“负担得起的住房”，或是由*府提供补贴，或是立法要求私人房地产开发商必须将一定比例的房源拿出来，以“低于市价”的价格售出或租出，否则就不批准他们进行开发。以这些方式提供的“负担得起的住房”数量极其有限，因为纳税人不会愿意为金额庞大的住房补贴买单，而房地产开发商为了弥补提供“低于市价”房源所带来的损失，只能将其他房屋的销售或租赁价格提高。
???通过法律或*策迫使房屋建筑商将一定比例的房源“低于市价”出售或租赁的做法有时被称为“包容性分区规划”（inclusionaryzoning）。自帕罗奥图在年率先实施“包容性分区规划”开始，到年为止，加利福尼亚大约有1/3的郡和市都采用了类似的*策。《圣马特奥郡时报》（SanMateoCountyTimes）上曾以头条刊登过一篇名为《保障性住房配额发挥了作用》（AffordableHousingQuotasWorking）的新闻，其中引用了当地一家非营利住房机构负责人的话，他宣称包容性住房*策“能真正解决住房问题，使人们拥有安身之所”。然而，问题得以“解决”可能只是这些人自欺欺人的想法。帕罗奥图工作的警察，只有7%真正住在该城，这表明“包容性分区规划”所提供的“负担得起的住房”根本就没有真正解决当地人的住房问题而只是粉饰太平，假装这个真实而又严峻的问题已经找到了解决的方案。
??在帕罗奥图，即便一套“低于市价”的共管式公寓，其售价也要三四十万美元，并不比美国很多其他地区的房屋市价低，低收入人群很难买得起。而那些“低于市价”的独栋大房当然只会更贵，很多中等收入的中产阶级也难以承担。
??由*府提供资金补贴，专为中低收入人群修建“负担得起的住房”，这种观点误解了房地产市场的本质。该市场的组成部分并不是彼此孤立的。新的高档楼盘会卖给有钱的富人，这些人在乔迁新居之时会搬离原来的住房或公寓。这些有钱人搬到最新、最奢华的楼盘之后，中产阶级就可以搬进被腾空的住宅。同样，低收入人群会搬入中产阶级腾出来的更好的住房。这种连锁反应意味着住房供应的增加不仅可以降低该种楼盘的售价，还能降低房产市场整体价格和公寓出租价格。
??这种连锁反应通常都不会拖延很久，因为在购买新房并腾空原来的住房（不管是房屋还是公寓）之后，房主出于金钱上的考虑会尽量缩短原有住房的空置时间，因为尚未售出的房子或尚未出租的公寓不会带来任何收入。正因为存在这样的连锁反应，现在被工薪阶层占据的房屋或公寓并不一定一开始就是针对该人群修建的。通常这些房源过去是以较高收入阶层为目标对象的，而当这些房屋上了年头，更新、配备更多现代设施的新楼盘建成之后，这些人就会搬离。例如，在20世纪初，纽约的哈林区（Harlem）还是中产阶级白人聚居的地区，但在20年之后就变成了工人阶层黑人的居住区。
???随着时间的推移住房在不同阶层之间流转的附加后果之一，就是人们常常会用“老街坊都在走下坡路”这样的哀叹来评论所有人住房条件的改善。一个社区不仅会逐渐老旧，住户也会渐渐被社会经济地位更低的阶层所替代，这些阶层通常都不如原来的住户有教养。尽管很多人都有这种感叹，但不管怎样，各个阶层的住房条件都在改善。而各种土地使用限制都试图终止这种住房流转，使高档社区的居民受益。尽管很多人都觉得*府的干预是提供“负担得起的住房”的必要手段，但历史经验和经济学原理却不支持这样的观点。在*府大规模介入房地产市场之前，人们投入住房的收入比例较小，尽管当时的收入水平普遍较低。年，美国人的住房成本收入比要比一个世纪后的低得多：年为23%,—年则为33%。纽约人在年会将收入的24%用于住房，到了年则要38%，而此时的人均实际收入是年的4倍。在20世纪70年代加利福尼亚实行严厉的住房修建管制之前，当地的房价水平比现在低得多，与其他地区的房价十分接近。就像为富人修建新住宅会使所有阶层的房价降低，住房限制同理也会提高所有住房的房价，包括那些人们曾经买得起的房屋。
???总之，不能指望*府去提供“负担得起的住房”，实际上，房价高涨通常都是*府干预所致，特别是那些以限制房屋修建为形式的管制。
本文摘自托马斯索维尔《经济学的思维方式·现实应用篇》，江西人民出版社，译者张莹。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇