TUhjnbcbe - 2021/9/28 21:33:00
楼市加息潮来了，非常凶残。广州房贷利率6月份和4月份相比，有10几家银行上调房贷利率。其中招行的首套房贷利率直接上调30个BP，从此前的5.3%一度跃至5.6%，二套房上涨25个BP，从5.5%上涨到5.75%。前后对比涨幅超过20个BP的还有华夏银行、兴业银行、浦发银行以及广发银行。这不算什么，合肥首套都5.88%，苏州首套5.7%，无锡首套甚至去到5.9%，成都首套6.13%，以下这张表是6月的房贷利率表。大家可以对号入座，看看所在城市房贷利率的水平。这么说吧，该涨的都涨了，不该涨的也涨了。一通扫过，基本没有漏网之鱼。当下的楼市，真是太刺激了。难道全国性降杠杆的时候到了？提高房贷利率的背后，大家第一时间想到的就是：增加买房成本，减少需求。这不就是调控楼市的手段嘛！是，但又不全是。商业银行提高加点，最根本原因是用钱成本增加。就是经济学原理，银行手头上可用钱少了，闹“钱荒”了，你想跟我借钱，就必须付出更高的成本。所以银行加点，更多是因为银行手头钱不够了。除了房贷利率上调，最近大家还听到非常多城市的银行开始停贷了，额度收紧了，都是因为钱不多了。那银行的钱哪去了？去年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。给银行限制了两道红线，将银行业金融机构分为5档，针对每一档银行，中国人民行业、银保监会都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。就是限制了银行用于发放房贷的钱，这决定了银行发放房贷金额的上限。在已知上限的情况下，按理说银行会把全年的房贷平均分配到每个季度。然而事实就是，今年上半年多数银行已经把全年额度用完了。也就只能延长放贷的时间，甚至是停贷。为什么针对二手房，原因说太露骨就有点不痛快了。因为要把仅有的资源花在值得花的地方上啊。自从推出22城集中土拍之后，预期对开发商的调控效果是一丁点没有，反而是联手炒火楼市。动辄一块地就几十亿的成本，你以为全都是开发商拿出现金来开发的？都是和银行借的，银行借出去的钱当然怕收不回，所以他也担心开发商卖不出去房子，还不上贷款，自己借出去的钱就收不回来了。所以银行也要为开发商纾困，当然贷款也会优先新房，因为这是帮助guojia解决问题，转移杠杆，如果是二手房，都是居民间的借贷，杠杆只在居民端流转，而且零售怎么和批发比？再说了，商业银行不是慈善机构，商业二字已经决定就是为利而生的。现在停止甚至延长二手房的房贷，确实在倒逼你做选择，要么选择全款，要么选择暂缓买房，很多人说就是精准打击刚需。其实房贷利率提高这点，还不算是打击刚需。虽然大家觉得一下子抬高30BP真的很高，但以万贷款为例，30个BP的涨幅相当于总利息多幅13.5万，每月月供多给元。月供多元，老实说真不算多，杀伤力度并不算大。真正杀伤力的狠招，还没出。银行收紧房贷业务，其实是自我保命的措施。买房贷款，承担最大风险的不是买房客，而是银行。你出3成首付就能买下一套房子，房子绑定的公共资源是你在享受，房子享受的增值部分也是你在享受，但是风险都是银行在担。万一楼市撑不住，业主选择断供，房子成负资产，最后银行收不到钱，卖不出去房子，只能血亏。结合当下国家对楼市的宏观态度，银行也不得不小心，而且银行反而是最有可能接到消息的那一批。上半年那么多城市的楼市爆火，银行也害怕火大炒糊啊，只能先自我启动保护机制，配合调控压抑过热的购房需求。所以银行收紧房贷、提高房贷利率、甚至是二手房停贷，首要考虑的都是自己，其次才是贴合调控*策。而且商业银行这种方式，其实只是在改变大家买房的预期，且收效甚微。利率提高，每个月多个几百上千月供，不算致命，二手房停贷可以选择新房，也倒是还好。最致命的还是首付比例提高。3成变5成，5成变7成，这样去降杠杆，效果才是最劲爆的。现在你就能理解为什么最近多个城市竟然在跟进二手房指导价了吧！深圳执行二手房指导价之后，市场成交迅速冰冻，6月份直接跌回10年前同期，二手房只成交了多套，跌破套这条“底线”。现在深圳二手房均价多少，不知道，但银行只认指导价发贷款，市场业主又不肯指导价卖给你。所以你要买房，就必须接受指导价*30%（首套）+实际差价，作为一套房子的首付。一套指导价万，实际万的房子，你是刚需首套你就必须接受万的首付。这才是最最致命的，所以深圳刚需才下不了手。现在成都也开始效仿，预计后期学习的城市还会越来越多。压垮楼市的最后一根稻草，现在还没全面杀到，但未来还真不好说。前几日，又有一个影响深远的楼市新*公布。国务院办公厅“关于加快发展保障性租赁住房的意见”在中国*府网全文发布。看似是老生常谈要加快保障性租赁住房供应，但这次不一样。里面不仅定义了什么是保障性租赁住房，还直接明确了减少这类住房的土地到底从哪来。比起以前，现在有更多可落地的措施出台。在去年年底的中央经济会议上，就把“租”作为年住房的主题。当时的通稿10次提及租，今年3月的*府工作报告中，也多次提及租。加上昨晚的这个楼市新*公布，以后商品房市场和租赁市场的双轨制会越来越成熟。租售同权，或许还真有点意思。大招有可能也在憋着，蓄势待发。岭南会旗下新