房地产限购和摇号的经济学原理分析
所谓房地产限购，即为调控房地产交易行为而出台的一系列*策措施，包括对房地产交易方房屋套数、户籍、社保、纳税等条件的限制，设定购房资格条件，达到有效控制购房人群，力求遏制投机和过度投资，稳定房地产市场秩序的目的。而摇号则是在限购背景下，为了解决供需不平衡的矛盾，开发商在取得预售资格后，准予部分符合购房资格的准购房者通过摇号选房的相对公平机制。
从经济学中供求关系原理来说，商品价格是由供求关系决定的，市场上某种商品供过于求，会引起价格下跌。反之，如果供不应求，则价格上涨。这是市场经济基本规律，也是市场的自发调解机制。作为新一线城市的杭州，为抑制近年房价过快上涨，年以来至今房地产限购处于不断升级之中，旨在抑制房地产投资和投机需求，通过削弱需求，逐步为杭州楼市降温。今年1-3月和7月后杭州房价开始出现下探，二手房成交量从最高时候的超过9千套到现在的4千套左右，*府的调控产生了一定成效。
在供求关系原理基础上，根据均衡价格理论（如下图一和图二所示），需求变动引起均衡价格与均衡数量同方向变动。供给变动引起均衡价格反方向变动，均衡数量同方向变动。
图一：需求变动对均衡价格的影响
图二：供求变动对均衡价格的影响
根据上图一，*府对房地产限购的*策初衷和意图较为明显，限购后显然降低了市场需求，需求曲线从D0到D2向左移动，使得杭州楼市需求量从Q0下降到Q2，对应到楼市的价格也从PO下降到P2，市场均衡价格也从E0下降到E2。
然而，现实中的并没有教科书般理论分析那么完美。实践中存在两大不足。
一是限购也会误伤消费刚需。房地产的需求包括投资投机需求和消费需求。在房住不炒的监管理念下，房地产限购提高了部门刚需购房者的购房门槛，增大了购房难度，可能长远来看仍会带来新一轮增长，出现越调控越上涨的尴尬局面。
二是*府干预要和供给结合。房地产限购是*府直接干预市场的手段，在我国国情下有一定必要性。但是*府的房地产宏观调控更应尊重市场规律，房地产限购从需求*策出发，还应该配合供给*策调整。比如，增加保障性住房、廉租房、经济适用房、人才安居房、发展住房租赁制度租售并举等等。通过价格均衡理论来看，如上图二，供应曲线的向右移动带来供应增加，也会达到均衡价格下降和控房价的目的。
关于房地产摇号，也符合经济学原理。根据经济学关于资源稀缺性的假设和优化配置资源的目的，房地产销售过程中的摇号有助于兼顾公平和效率。通过摇号，让刚需购房者、符合条件的购房者提高成交概率，买到心仪的房子，避免以往开发商捂盘惜售、雇人排队炒作、资本投机、走关系等不公正现象。但是摇号也有负面作用，它可能使得并没有购房需求的人加入到摇号大*中，出现千*万马排队抢购房源的火热局面。这种情况下可能带动周边二手房大幅上涨，传达房价上涨预期。部分人抢到房子后转手可以获利丰厚。可见，摇号也无法做到绝对公平，仍有局限性。
作为新一线城市，长三角的优越区位优势、热门旅游城市、未来十四五和年远景目标纲要规划、年近在眼前的亚运会和近年人才争夺利好*策等各因素带动，根据如上供求关系管理和均衡价格理论，杭州未来房价仍有望保持稳定上涨，长期来看前景可期。